KB 상업용 부동산시장 리뷰 2023년 3분기 - 물류센터

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시리즈 총 7화

2023.08.25

읽는시간 4분

핵심 내용 요약

공급 과잉 우려 속 수요 차별화 지속

소비 패턴 변화에 발맞추어 대형 물류센터 수요 증가

소비 패턴 변화로 당일 배송 시스템이 보편화되면서 물류시설이 대형화되고 복합화되는 추세

쿠팡의 ‘로켓 배송’은 소비자에게 24시간 배송에 대한 개념을 각인시키고 네이버, SSG 등 경쟁 업체들과 물류 서비스 및 투자 경쟁 촉발
- 쿠팡은 100만 평 이상의 물류 창고를 확보하면서 자체 물류 인프라 구축
기업들이 물류 경쟁력을 제고하기 위해 효율성이 높은 대형 물류센터를 선호하면서 대형화, 통합화, 복합화(상온 창고와 저온 창고의 혼합) 이슈 부각
- 2023년 2분기 준공된 연면적 1만 평 이상의 대형 시설은 15건이며, 평택 지역에 6만 평 규모의 복합물류센터가 준공되어 물류 기능을 수행³
- 올해 3분기에는 인천에 연면적 9만 평에 이르는 초대형 물류센터가 준공 예정. 이 시설은 올해 초 약 6천억 원에 매각되었으며, 쿠팡에서 10년 책임임대차 계약을 맺고 풀필먼트⁴ 센터로 활용할 계획
물류센터 대형화, 복합화의 영향으로 2023년 1분기 건당 평균 거래액은 2,230억 원을 기록하며 2018~2020년 평균 거래액(800억 원)과 비교해 큰 폭으로 상승

전자상거래(이커머스) 수요 확대로 물류 시장의 트렌드가 3자물류(3PL, Party Logistics), 4자물류(4PL)로 이동하면서 풀필먼트 서비스 활용도가 핵심 경쟁력으로 부상

물류센터는 보관에 치중되어 있는 기존의 창고 개념을 뛰어넘어 입고되는 순간부터 분류와 출고를 염두에 두는 자동화·대형화, 적재 방식을 통해 물류 흐름을 관장하는 종합적인 공간으로 변신
- 물류 업무를 외부 업체에 아웃소싱하는 3PL에서 IT 기술을 활용해 적합한 공급망을 컨설팅하고 솔루션을 제공하는 4PL 방식으로 진화
향후 수도권을 중심으로 B2C(기업과 소비자 간 거래) 풀필먼트 센터 확보를 위한 대형 물류 시설의 임차 수요가 지속될 전망
- 글로벌 물류 기업 프로로지스(Prologis)에 따르면 풀필먼트 센터는 연면적 1.5만 평 이상이어야 효율성이 확보되어야 하고, B2C 전자상거래 물류센터는 B2B(기업과 기업 간 거래) 리테일 물류센터 대비 3배 이상의 공간이 요구됨
- 반면 비선호 지역에 위치한 노후된 중소형 물류시설은 공실 리스크 증가

2PL 3PL 4PL 프로세스

자료: 첼로스퀘어(Cello Square)

물류창고 건당 평균 거래액 추이

자료: 삼성증권, WRC

³JLL, 한국 물류 자산 동향 리서치(2023년 2분기)

⁴물류 전문 업체가 여러 판매자의 상품을 공동 보관하며 재고관리, 포장, 검수, 출고, 배송 등 모든 과정을 처리하는 물류 일괄 대행 서비스를 의미

코로나19 팬데믹 기간 증가한 신규 투자로 공급 과잉에 대한 우려 확대

역대급 신규 공급 물량의 영향으로 임대 수급 불균형에 대한 경계심 고조

2023년 상반기 신규 공급 물량은 약 108만 평으로 반기 기준 최초로 100만 평을 넘어섰으며, 3분기에는 역대 최대 규모의 공급이 예정되어 공급 과잉 우려 확대
코로나19 팬데믹 기간 급증한 물류 수요에 대응하여 투자한 신규 물량이 집중되면서 수요와 공급 불균형이 심화
- 토지 매입부터 인허가, 착공, 준공까지 약 2~3년이 소요되어 팬데믹 기간 발주한 물류센터 준공이 2023년에 집중
공급 물량이 급증한 수요자 우위 임대시장에서 임차인들은 유리한 조건으로 물류 시설을 물색
- 물류센터가 집중된 경기 서부 권역(인천, 부천, 김포)과 남부 권역(화성, 평택, 안성)을 중심으로 임 차인 유치를 위해 임대료 면제(렌트프리) 또는 합리적인 임대료로 조정 움직임
공실 해소에 어려움을 겪는 신축 저온 물류센터를 중심으로 임차인 유치를 위해 공격적인 프로모션을 진행하고 있지만, 오아시스와 마켓컬리가 상장을 철회하는 등 저온 물류센터 수요자들의 업황이 팬데믹 기간 대비 전반적으로 부진

물류센터 신규 공급 물량

자료: 젠스타메이트

물류센터 매매 거래 규모

자료: 젠스타메이트

금리 상승으로 상업용 부동산 거래가 부진한 가운데 물류센터는 거래 금액 감소세가 지속

2022년 1분기 2.6조 원에 달했던 거래 금액은 2023년 2분기 1.6조 원으로 38% 급감
- 특히 수도권은 이 기간 동안 2.5조 원에서 1.2조 원으로 급감
연내 미국 기준금리 하락 가능성이 낮고 국내 채권시장 불안이 지속되면서 조달 이슈가 당분간 계속되며 단기간 내 매매시장 회복이 어려울 것으로 전망
- 임차 수요 감소로 선매입 확약 물건의 준공 시점 매입 계약 미이행 사례가 발생하면서 매도 매물 적체와 프로젝트파이낸싱(PF) 등 대출 심사 기조의 보수화 경향이 심화

신규 공급 물량 영향으로 지역별 공실률과 임대료 격차 심화

상업용 부동산 전문 회사 존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 2분기 경기 중부 권역(군포, 의왕, 수원, 동탄)과 북부 권역(파주, 고양, 남양주, 양평)의 공실률은 안정적

중부 권역은 우수한 서울 접근성과 제한적인 신규 공급 물량으로 인해 2분기 공실률은 직전 분기 대비 1.3%p 하락한 4.1%를 기록
북부 권역은 인허가 제약으로 공급이 제한되면서 4분기 연속 0%의 공실률을 기록했으나 하반기 포천과 남양주 소재 물류센터 준공으로 공실률이 상승할 전망

반면 신규 공급이 계속될 예정인 남부와 서부 권역은 공실률 상승으로 어려움이 예상

상반기 공급 물량이 많았던 남부 권역의 2분기 공실률은 직전 분기 대비 8%p 상승한 21.3%를 기록
2023년 초대형 물류센터 준공이 이어지면서 사상 최대 규모의 신규 물량이 공급된 서부 권역은 공실률 28.1%로 수도권에서 가장 높은 수치를 기록
- 서부 권역은 내년에 더 많은 물량의 공급이 예정되어 당분간 공실률 상승이 지속될 전망

권역별 물류센터 공실률 추이

자료: JLL

2분기 임대료는 공급 물량과 공실률 변동의 영향으로 지역별 격차 심화

임차 수요가 꾸준하고 공급 물량이 제한적인 북부 권역은 역대 최고치를 갱신
반면 역대급 신규 물량이 공급된 서부 권역의 경우 임대료가 직전 분기 대비 1.4% 하락. 공실률을 낮추기 위해서 임대료 인하 움직임과 렌트프리가 확대되는 추세

내년까지 공급 과잉으로 인한 어려움이 예상되나 장기적으로 업황 개선 가능성

‘준공 전 선임대 → 자산운용사 선매입’의 선순환 투자 구조가 훼손되면서 시행 리스크 증가

사상 최대 규모의 물량 공급이 예상되는 올해의 임대차 수급 불균형이 해소되는 데 1년 이상이 소요될 전망
물류센터 공급 부족으로 벌어졌던 임차인 간의 물류센터 확보 경쟁이 사라지고 조달 금리가 2배 이상 상승하면서 신규 개발 사업 진행에 어려움 가중
- 준공 전 선임차인의 준공 시점 임대차계약 불이행 시 시행사와 자산운용사 간 법적 분쟁 발생 가능
- 분쟁 과정에서 금융사와 시공사의 재무적 리스크가 부각되면서 추후 신규 사업 진행의 위협 요인으로 작용
시행사들이 사전에 약정된 선매입 계약이 해지되면서 계약금이 몰취(국고에 귀속)된 물류센터에 대한 재매각을 추진하면서 매도 희망 매물의 적체 심화

2024년 이후 신규 공급 감소로 물류센터 임대차 시장이 안정화될 전망

금리 상승으로 PF 조달이 어려워지면서 2022년 하반기부터 물류센터 착공 급감
- 공기(2년) 감안 시 2024년 이후 공급량이 급감할 것으로 예상
- 사업성 저하로 인허가를 취득한 물류센터의 착공이 어려워지면서 부지 매물도 증가
임차인들의 대형 센터 및 신축 자산에 대한 선호도가 커지면서 입지가 떨어지는 중소형 노후 물류자산에 대한 공실 리스크는 계속 증가할 전망

신선식품 배달 시장 정체 및 공급 과잉으로 저온 창고에 대한 투자 유의

저온 창고는 상온 창고 대비 임대료가 약 2배 높으나 제한적인 수요로 임차인을 구하기 어려워지면서 공실 리스크 증가
투자자들은 높은 토지매입비용을 충당하고 수익성을 확보하기 위해 저온 창고 투자를 선호했지만 수도권에 대규모 저온 센터가 공급되면서 해당 자산의 공실률이 크게 상승
임차인 확보의 어려움이 가중되면서 준공 전 저온 공간을 상온 공간으로 설계 변경하거나 준공 후 상온 공간으로 전용하는 경우도 발생

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