KB 상업용 부동산시장 리뷰 2023년 3분기 - 오피스텔

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시리즈 총 7화

2023.08.25

읽는시간 4분

핵심 내용 요약

투자 수요 회복에 다소 시간이 소요될 전망

2022년 하반기 이후 가격 하락세 지속

오피스텔 매매가격지수는 2022년 10월부터 10개월 연속 하락세를 기록

주택 경기 호황기에 소형아파트의 대체재로 부상하면서 상승세를 기록했으나 2022년부터 주택 시장 부진의 영향으로 하락세로 전환
주택 시장의 불확실성이 높아진 2023년 1월 전월 대비 0.9% 떨어지면서 최대 하락폭 기록
가격 변동성이 가장 큰 지역인 인천의 경우 전년 동월 대비 9.8% 떨어지면서 하락세를 주도한 반면 서울은 상대적으로 낮은 하락폭(1.0%)을 보이면서 약보합세를 지속

금리 상승과 대출 규제 강화 영향으로 매매 수요 감소

조달 비용이 급증하면서 월세 수입으로 대출금 이자를 충당하지 못하는 상황 발생
코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)가 1년 전 1.83%에서 올해 6월 3.80%로 두 배 이상 상승하면서 보유자들의 원리금 상환 부담 가중
- 주택담보대출 대비 30~100bp 높은 오피스텔 담보대출 가산금리도 부담을 키우는 요소로 작용
총부채원리금상환비율(DSR) 규제 2단계 시행으로 잔금 대출 시 DSR 40% 규제가 적용되면서 매수 심리가 크게 위축됨

오피스텔 매매가격지수 변동률(MoM)

자료: KB국민은행

오피스텔 매매가격지수 변동률(YoY)

자료: KB국민은행

주택 시장이 회복 기미를 보이는데도 오피스텔 시장은 부진 지속

주택 시장이 회복세를 보이는데도 오피스텔 매매량은 역대 최저치 기록

주택 매매량은 수도권 아파트를 중심으로 회복세를 보이고 있으나, 오피스텔 거래량은 여전히 직전 12개월 평균 대비 감소세가 지속되면서 월평균 5천 호 이하로 거래
오피스텔은 주택 경기 상승기에 주택담보대출 규제 강화로 인한 풍선 효과로 대체투자 자산으로 부상하면서 투자 수요가 몰렸으나 부동산 규제가 완화되면서 투자 선호도 하락
- 15억 원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출 규제가 폐지되면서 시가총액 상위 아파트를 중심으로 매수 심리가 개선되는 양상이나 오피스텔은 특례보금자리론과 생애 최초 주택 구입자에 대한 정책자금대출 대상에서 제외되면서 매매 시장은 거래 절벽이 지속
- 금리 상승기에 생애 최초 주택 구입자에 대한 정책자금대출(대출 이자 3% 이하) 수혜 비중이 높은 주택과 오피스텔의 구입자금대출 금리 차이는 오피스텔 선호도를 낮추는 요소로 작용

신규 공급은 주택 경기 하락으로 비수도권을 중심으로 큰 폭으로 감소할 전망

올해 오피스텔 신규 공급 물량은 수도권의 경우 지난해와 유사한 약 3.8만 호가 예상되는 반면 비수도권은 지난해 3분의 1 수준으로 큰 폭으로 감소할 전망
- 상반기 공급 물량은 총 16개 사업장, 2,358세대에 그쳤으며 일부 사업장을 제외하고 대부분 낮은 청약 경쟁률과 초기 계약률 기록
- 상반기 저조한 분양 실적으로 하반기로 연기된 사업장들의 연내 분양 여부도 불확실
2019~2021년 주택 시장 활황기에 아파트와 오피스텔을 합친 공동주택 공급 물량의 20%를 상회하는 실적을 기록했으나, 2022년 이후 공급 실적이 급감하면서 올해 공급 물량은 12.5%에 그칠 것으로 예상

오피스텔 매매거래량(직전 12개월 평균)

자료: 국토교통부 실거래 자료

오피스텔 신규 공급 추이

자료: 부동산R114 부동산 통합 솔루션 REPS

주택 경기에 따라 후행적으로 회복이 예상되나 근본적인 상품성 회복에는 한계

오피스텔 매매 가격은 소형아파트 가격을 후행적으로 추종하며 작은 변동성을 보이는 속성을 지님

소형아파트 대체재 성격을 지닌 오피스텔 가격은 소형아파트 가격 변동을 후행적으로 추종
- 오피스텔 가격은 소형아파트 가격 변동에 시차를 두고 후행하면서 2022년 하반기 하락 전환
2023년 7월 수도권 소형아파트는 전년 동월 대비 13.4% 하락한 반면 오피스텔은 4.4% 하락하면서 상대적으로 작은 변동 폭을 기록
- 수익형 부동산인 오피스텔은 임대 수익에 의존하는 수익 구조를 보이며, 자본 수익에 대한 낮은 기대감은 주택 시장 상승기와 하락기 모두 아파트 대비 작은 변동폭을 보이는 요소로 작용
주택 시장 회복이 빠른 지역을 중심으로 후행적으로 회복세를 보일 가능성이 크지만, 본질적으로 임대료 상승 또는 거래가격 하락으로 임대 수익률이 개선될 수 있는 수익성 부동산의 상품성 회복에는 한계

고분양가로 인해 시세차익에 대한 기대감이 줄어들면서 분양 리스크 확대

시행사는 토지매입비용, 금융비용, 건축비용 상승으로 인한 원가 부담을 상품 고급화 전략으로 대응했으나, 고분양가 이슈로 미분양 리스크 급증
분양시장(신축)과 매매시장(구축)의 가격 비동조화 현상이 심화되면서 분양가격과 매매가격 격차 확대
- 서울 오피스텔 분양가격은 지난 20년간 연평균 9.3% 상승한 반면 매매가격은 3.2% 오르는 데 그침
분양 리스크가 확대되고 PF 조달 어려움이 가중되면서 공급 감소가 불가피
수요자의 아파트 선호 현상이 심화되면서 아파트와의 청약 경쟁률 격차도 확대
- 올해 6월 분양한 서울 DMC가재울 아이파크의 경우 아파트 60:1 오피스텔 4:1의 청약 경쟁률 기록

수도권 소형아파트와 오피스텔 가격 추이

자료: KB국민은행

오피스텔 분양가격과 매매가격 추이

자료: REPS

대체재로 활용 가능한 상품 공급 증가로 인한 임차 수요 감소에 유의

오피스텔은 공급이 감소하는 반면 도심생활형숙박시설, 지식산업센터, 기숙사, 청년주택 등 대체재로 활용 가능한 상품 공급은 지속
서울시는 2030년까지 역세권 청년안심주택(청년 및 신혼부부 대상) 12만 호를 공급할 예정
- 최근 7년간 서울 오피스텔 공급 물량(12.6만 호)을 감안할 때 공급 부담 가중
- 민간 임대 유형의 임대료는 주변 시세 대비 75~85% 수준으로 책정. 장기 공급 계획 달성 시 오피스텔 임대료 상승을 제한하고 자산 가치를 떨어뜨리는 요소로 작용할 전망

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