9화. 상업용 부동산시장 전망

국내 상업용 부동산시장은 코로나 19 팬데믹 이후 양적완화 기조에서 늘어난 유동 자금이 유입된 데다 상대적으로 낮은 LTV 규제(상업용 부동산 LTV 70%)로 투자 수요가 집중되면서 2021년 호황세를 보였다. 2021년 상업용 부동산 거래량은 약 9.9만 건으로 2006년 조사 이래 최고치를 기록 했다.

그러나 금리 인상과 함께 주택시장 위축세가 부동산시장 전반으로 확대되면서 상업용 부동산 시장도 난항을 겪기 시작했다. 2022년 6월 1,401조 원에 달했던 단기 유동자금(M1, MMF, CD, CMA, RP, 발행어음, 6개월미만정기예금 고객예탁금 포함)은 2022년 11월 1,233조 원으로 감소했으며, 기준금리도 미국 기준금리 인상 영향으로 2023년 초 3.5%까지 상승했다.

이러한 금리 상승과 유동성 감소 기조는 투자자의 실질 수익률을 악화시키고 자금 조달 이슈를 발생시켜 투자 수요를 위축시켰다. 2022년 10 월까지 상업용 부동산 거래량은 전년 동기 대비 25.8 % 감소했고, 지역별로는 수도권(전년 동기 대비 -29.8%이 비수도권 20.8%)보다 큰 폭으로 감소했다.

거래량 감소와 함께 가격 상승세도 주춤했다. 2021년 상업용 부동산 평균 거래 가격은 전년 대비 10.9% 상승했으나, 2022년 1.5% 상승에 그치며 2017년 이후 최소 상승률을 기록했다. 거래량이 줄고 가격은 상승률이 둔화되면서 상업용 부동산시장 순환 국면은 침체 진입기로 전환되는 흐름을 보인다.

자산 유형별 로는 상가 및 리테일 시장을 중심으로 거래량이 감소세를 보였다. 2022년 수도권 상가 및 리테일 거래량은 전년 대비 32% 감소했으며 평균 거래 가격도 2.1% 상승하는데 그쳤다.

숙박시설의 경우 거래량은 26% 감소했으며 2021년 큰 폭의 상승률을 기록한 거래 가격은 하락세(-3.9%)로 전환되었다. 반면 오피스(+8.6%)는 견고한 임대 수요를 가진 안전자산으로 인식되면서 투자수요가 지속되고 가격 상승세를 유지하고 있다.

코로나19에도 불구하고 서울 오피스 임대시장은 견고한 수요를 기반으로 양호한 흐름을 보인다. IT 및 테크 관련 기업의 성장과 함께 주요 기업의 오피스 수요가 지속되면서 임대시장은 견고하게 유지되고 있다.

서울 주요 권역별 오피스 공실률은 2022년 4분기 1.3%로 역대 최저 수준을 기록했다. 임대시장 안정에도 불구하고 최근 금리 인상에 따른 대출 부담 확대와 국내외 경기 불안으로 프라임급 오피스 매각 가격은 하락세로 전환되며 다소 불안한 모습을 보인다.

2021년 서울 오피스 거래 규모는 약 6.5조 원으로 2014년 이후 최대치를 기록했으나 2022년 10월 약 4조 원에 그쳤으며, 매매가격도 상승률이 둔화되는 추세다.

특히 지난해 금리 급등으로 서울 오피스 캡레이트(Cap Rate)는 3.04%(KB 국민은행 2022년 3분기 기준)로 국고채 5년물 금리 보다 낮은 역레버리지 현상이 발생하면서 투자 심리는 위축된 상황이다. 선순위 담보대출 금리는 6% 수준으로 서울 오피스 캡레이트 보다 높아 투자 수익률 감소로 인해 오피스 투자 수요는 당분간 위축될 것으로 보인다.

다만 2025년까지 서울 지역에 공급될 신규 오피스 물량은 연평균 21.8만 평으로 지난 5년간 연평균 31.8만 평에 비해 낮은 수준으로 공급 물량에 대한 우려는 낮아 실질 임대료 인상 여력은 충분할 것으로 판단된다.

경기 위축 시 오피스 임대 수요 감소와 이에 따른 임대료 정체 가능성은 있으나 우량 임차인과 장기 임대 계약 비중이 높은 프라임 오피스시장의 경우 상대적으로 안정적인 수익이 기대되기 때문이다. 견고한 오피스 임대 수요와 제한적인 공급 물량으로 서울 오피스시장의 자산 가치 급락 가능성은 낮을 것으로 예상된다.

또한 2023년 하반기 이후 금리 안정으로 선순위대출 금리가 오피스 캡레이트를 하회할 경우 오피스 투자 수요 회복으로 이어질 수 있으며 주요 지역의 프라임급 오피스에 대한 수요는 더욱 높아질 것으로 전망된다.

코로나19로 매출이 급감하면서 어려움을 겪었던 호텔업(특급, 1급, 2급)은 2022년 하반기 코로나19 이전(19.3Q~19.4Q) 평균 매출을 20% 이상 상회하는 실적을 기록했다. 최근 국내 여행 수요가 늘어나면서 객실 이용률은 다소 개선되고 있는 것으로 보이나 아직 코로나 이전에 비해서는 낮은 수준으로 평가된다.

한편 코로나19 기간 도심 등 선호도가 높은 입지의 호텔 부지를 고급 주거시설이나 오피스텔 등으로 용도변경을 하는 개발 프로젝트가 증가했으나, 2021년 정점을 기록한 후 점차 감소세를 보이고 있다.

이는 PF 등 자금 조달 어려움과 건축비 상승, 분양시장 침체 여파로 용도변경에 대한 수요가 감소한 데다 호텔 매입 이후 철거 및 착공이 지연되는 프로젝트가 늘어나는 등 사업성 저하에 따른 리스크가 확대되고 있기 때문으로 파악된다.

호텔의 용도변경 개발 사업은 일부 우수한 입지와 적당한 가격대가 뒷받침되는 물건에서만 가능하기 때문에 지속적인 시장 모니터링이 필요할 것이다. 다만 서울의 경우 용도변경을 위해 멸실되는 호텔수가 늘어나면서 향후 외국인 관광객 증가 및 비즈니스 수요 회복 시 수혜가 예상되는 시장이다.

코로나19 이후 강세를 보였던 물류시설은 수요가 높은 수도권을 중심으로 공급 물량이 큰 폭으로 증가했으나, 견고한 수요를 바탕으로 임대료는 상승세를 지속했다.

특히 전통적인 임차인 선호 지역인 경기도 동남권(광주, 이천, 여주)은 임대료가 전년 대비 5.2% 상승했으며 수도권 전체로는 3.5% 상승했다. 한편 2022년 수도권 물류센터 거래는 5.9조 원 규모로 전년 대비 4% 증가했으나 4분기 들어 거래량은 감소세를 보이고 있다. 2022년 하반기부터 상장 리츠의 물류자산 신규 편입이 감소하면서 거래량 감소와 함께 매도 매물 적체로 이어질 것으로 예상된다.

또한 2022년에 공사가 지연된 물량과 함께 올해 추가적으로 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 공급량 증가에 따른 임대료 상승은 제한적일 것으로 예상된다. 특히 저온 물류창고의 경우 공급 물량이 급증하면서 공실률 상승 리스크로 이어질 수 있어 유의가 필요하다.

임대료 상승세 둔화 및 매물 적체 영향은 물류센터 캡레이트 상승 압력으로 작용함에 따라 거래가격 하방 압력은 더욱 커질 것으로 예상된다.

국내 데이터센터는 상업용⁹을 중심으로 지속적인 성장이 기대된다. 한국은 싱가포르와 홍콩에 비해 데이터센터의 용량 재고가 낮아 성장 잠재력이 큰 시장으로 평가받는다.

최근 IT기업의 데이터센터 화재 사고로 데이터센터 투자 및 관리의 중요성이 부각되면서 데이터 이중화 작업작업¹⁰이 보편화되고 있으며 데이터센터의 대형화도 가속화되고 있다.

한국은 정치적 이슈나 지진 위험 등이 낮고 전기료도 싼 편으로 해외 투자자의 관심이 커지고 있다. 현재 데이터센터 임대업 1위인 에퀴닉스와 2위인 디지털리얼티는 서울과 수도권 일대에 데이터센터를 신축하는 등 시장 참여자의 구성도 다양화되고 있다.

데이터센터 수요가 커지면서 하이퍼스케일 데이터센터 수요도 커지고 있다. 4차 산업혁명이 본격화되며 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT), 자율주행 등 데이터 수요가 크게 증가했기 때문이다.

하이퍼스케일 데이터센터는 친환경 설비에 대한 초기 투자 부담으로 기업들이 서버를 직접 구매하기보다 임대하는 수요가 더욱 증가할 수 있다. 효율성과 친환경성을 충족하는 하이퍼스케일 데이터센터의 성장성은 더욱 커질 것으로 예상된다.

한편 국내 데이터센터의 60%가 수도권에 집중되어 있어 수도권 전력 용량에 대한 우려와 함께 주민 반발도 존재하나 여전히 높은 성장성에 주목할 필요가 있다. 코로나19 이후 IT 인프라가 클라우드 서비스 중심으로 바뀌면서 데이터센터시장은 지속적으로 확대될 것으로 전망되며, 그동안 주택 건설에 치중했던 건설사들도 데이터센터 개발에 참여하는 추세다.

코로나19에도 국내 소비시장은 2021년 이후 회복세를 보였다. 온라인 쇼핑을 중심으로 성장세가 지속되었으며 오프라인 시장은 백화점 위주로 반등했다. 주요 온라인 플랫폼이 소비자의 쇼핑 경험 충족이나 홍보 등을 위해 오프라인으로 확장하면서 오프라인 매장의 회복세에 긍정적인 영향을 미친 것으로 판단된다.

소비시장 부활로 상권은 다소 회복세를 보이고 있으나, 최근 2년간 상가의 공급 물량 증가는 변수로 작용할 것으로 예상된다. 코로나19로 상가시장이 위축됨에도 그동안 주택시장 호황과 맞물려 2020~2022년 상가 분양 물량은 크게 증가했다.

오프라인 상권시장이 회복되면서 지역별 상가 공실률은 다소 낮아지고 있으나 여전히 코로나19 이전에 비해 높은 상황이며 증가한 분양 물량에 대한 부담은 더 커질 수 있다.

한편 2019년 이후 대형마트 중심의 용도변경 개발 목적으로 리테일 시설 거래량이 크게 증가했는데, 이는 오프라인 유통업체의 실적 악화로 인한 소유 자산 매각 및 유동화 움직임과 주택시장 호황이 맞물리면서 개발 목적의 거래가 늘어난 결과다. 그러나 2022년 하반기부터 나타난 주택 경기 하락의 영향으로 거래 규모가 크게 감소했다.

작년 하반기 급격한 금리 인상과 물가 상승에 따라 소비 심리가 위축되면서 리테일시장이 단기간 완전히 회복되기는 어려운 실정이다. 온라인으로 이동한 수요를 오프라인으로 재흡수하는 것이 구조적으로 어려운 상황에서 콘셉트 스토어나 팝업스토어와 같이 온오프라인이 결합되고 체험적 활동을 제공하는 일부 대형시설에 대한 수요는 유효할 것으로 보인다.

쇼핑에 재미와 체험적 요소를 가미하여 고객에게 다양한 경험을 제공할 수 있는 리테일 시설은 침체된 시장에서 차별적인 흐름을 보일 전망이다.

2023년 경제 불확실성이 확대되면서 자본시장과 임대시장의 상황 변화에 따라 상업용 부동산 시장의 변동성이 증가할 것으로 전망된다. 1%대 낮은 경제 성장률과 수출 실적 감소, 기업 실적 하락에 대한 우려와 함께 급등한 차입비용이 투자자의 잠재적 수익을 감소시키며 기대수익을 낮추는 요소로 작용하고 있다.

자본 수익률 저하에 따른 기대 수익률 하락은 신규 투자 유입과 거래량 감소를 동반할 것이다. 도심의 프라임 오피스, 수도권 데이터센터 등 임대 수요가 견조한 자산은 이러한 대외 여건 변화에 대한 회복력을 가지면서 투자 선호도가 지속될 전망이다. 반면 임대 수급 여건 악화가 지속될 것으로 보이는 상가, 저온 물류시설 등은 자산 가격 조정 가능성 확대에 따른 리스크가 증가할 것이다.

경기의 V자 반등에 대한 기대감을 낮추고 리스크를 최소화하는 자산 운용 전략이 필요한 시점이다. 실질임대료 상승 여력이 있고 공실 리스크가 낮은 코어(Core) 자산을 중심으로 수요가 집중되고 매입경쟁이 심화될 수 있으나 적정한 가격에 매입하여 수익성을 확보하는 것이 중요하다.

또한 상업용 부동산 거래 시 자본 조달의 중요성이 부각될 전망이다. 역레버리지 상황에서 차입 비중을 줄이며 수익성을 제고하기 위해 자본력 있는 투자자 확보가 관건이 될 것이며, 자금 조달 능력이 매입 경쟁력의 중요한 포인트가 될 전망이다.

또한 대체투자시장이 위축되는 환경에서 수익성 확보를 위한 밸류애드(value add)투자는 올해에도 유효한 전략이 될 것이다. 수요 증가가 예상되는 ESG 요건을 부합하는 수도권 데이터센터와 객실 재고가 감소하고 착공 실적이 급감한 서울 호텔도 캡레이트 상승기의 시장에서 보수적 투자의 대안이 될 수 있다.