전셋값 오르니 갭투자 꿈틀

최근 서울을 비롯한 수도권 아파트 전세가격이 고공 행진하고 있습니다. KB부동산 데이터허브에 따르면, 지난 3월 기준 서울 아파트 전세가격은 전월보다 0.52%, 수도권 아파트 전세가격은 전월 대비 0.38% 오르며 2023년 7월 이후 9개월 연속 상승기조를 이어가고 있습니다. 실제로 서울 아파트 평균 전세가격은 지난해 7월 5억6981만원에서 올해 3월 5억9390만원으로 2409만원이 올랐습니다.

전셋값 상승 이유는 뭘까요? 그건 바로 공급이 부족해서입니다. 아실에서 수도권 인터넷 매물 현황을 확인한 결과, 4월 23일 현재 기준 서울 아파트 전세 매물은 총 3만62건으로 전년 동기보다 27.6% 감소했습니다.

같은 기간 인천은 7210건으로 1만1795건에 달하던 지난해 4월 이후 지속적으로 전세 매물건수가 줄고 있으며, 경기도 역시 3만7474건으로 1년 전과 비교해 24.3% 줄었습니다.

이렇게 시장에 전세물량이 줄어들면서 전세가격이 오르자 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’가 다시 유행할 조짐을 보이고 있습니다. 전셋값이 상승해 매매가와 전세가 차이가 좁혀지면서 비교적 적은 투자금으로 투자가 가능하기 때문입니다.

실제로 KB부동산 데이터허브에서 수도권 전세가율을 살펴보면 지난해 10월만 해도 59.6%였던 수도권 전세가율은 4월 현재 61.2%로 높아졌으며, 서울의 전세가율도 4월 현재 53.2%로 집계됐습니다.

그럼 최근 3개월간 수도권에서 갭투자가 증가한 지역은 어디일까요? 아실에 따르면, 4월 23일 기준 서울에서 갭투자 매매가 가장 크게 증가한 지역은 노원구였습니다. 지난 2월 이후 이뤄진 424건의 아파트 매매 거래 중 4.4%인 19건이 갭투자였습니다. 그 뒤로 △성동구(19건) △마포구(19건) △송파구(16건) △영등포구(15건) 순으로 나타났습니다.

인천에서 갭투자 거래가 가장 많이 이뤄진 곳은 인천 서구로, 전체 970건의 거래 중 3.5%인 34건이 갭투자였습니다. 연수구가 26건으로 2위를 차지했으며, △부평구(17건) △남동구(14건) △계양구(13건) 등이 그 뒤를 이었습니다.

경기도에선 화성시가 전체 1421건 중 3.6%에 해당하는 52건이 갭투자로 나타나면서 갭투자 매매거래 증가지역 1위를 차지했습니다. 특히 화성시의 경우 전국에서도 가장 갭투자가 성행하는 지역으로도 꼽혔는데요.

GTX-A노선 개통 영향 때문인 것으로 분석되고 있습니다. 그 뒤로 △수원시 영통구(36건) △시흥시(31건) △남양주시(29건) △하남시(25건) 순으로 집계됐습니다.

갭투자에 관심있다면 내 조건에 맞는 갭투자 단지는 어떻게 찾을 수 있을까요? KB부동산 데이터허브를 활용하면 됩니다. 데이터허브 내 부동산지도를 클릭하면 전세가율과 갭가격 두 가지 방법으로 갭투자 단지를 찾을 수 있습니다.

우선 전세가율로 찾는 방법입니다. 예를 들어 서울 갭투자 증가 지역인 서울시 노원구 중계동에서 기간은 최근 1개월, 전세가율은 70% 이하로 설정해 서치하면 4월 22일 시세 기준 22개 아파트 단지를 찾아줍니다.

그리고 전세가율이 높은 순으로 보여주고 있습니다. 현재 노원구 중계동에서 전세가율이 가장 높은 아파트는 ‘롯데우성’으로 전세가율이 69.08%로 나타납니다. 경기도 화성시 반송동에서 같은 조건으로 찾아보면 9개 단지가 나오는데요. 이중 가장 전세가율이 높은 아파트는 ‘나루마을신도브래뉴’로 현재 전세가율이 68.90%입니다.

두번째로는 갭가격을 설정하는 방법인데요. 예를 들어 최근 1개월 동안 인천 서구 검암동에서 갭가격이 3억원 이하로 투자할 수 있는 단지를 서치하면 6개 단지가 검색되는데요. 매매가격 대비 전세가격이 상대적으로 높아 갭가격 차이가 적은 단지는 ‘서해그랑블’ 아파트로, 1억7174만원이 있으면 갭투자가 가능합니다.

같은 방법으로 수원시 영통구 망포동에서 찾아보면 17개 단지가 확인되는데요. 해당 지역에서 갭가격 차이가 가장 적은 ‘영통에스케이뷰’는 2억7350만원, ‘영통아아파크캐슬1단지’는 2억7160만원이면 갭투자를 할 수 있습니다.

지금까지 최근 전세시장 및 갭투자 현황과 갭투자 가능한 단지 찾는 방법 등을 알아봤습니다. 현 상황은 공급 부족에 따른 전세가 상승으로 갭투자 움직임이 늘어나고 있는데요. 앞으로도 이러한 갭투자가 계속 성행할까요?

전문가들은 갭투자가 기본적으로 집값이 오른다는 전제 하에 진행이 되는데 현 매매시장 분위기는 거래 자체가 활발하지 않은데다 집값도 침체 및 조정 일로이기 때문에 당분간은 일부 지역에 한정된 현상일 것이라 내다봅니다.

실제 KB부동산 데이터허브 부동산지도에서 수도권 갭투자 단지들을 찾아보면 갭투자가 용이한 전세가율 70% 이상 단지들을 찾기가 쉽지 않았습니다.

그럼에도 불구하고 갭투자에 관심있는 투자자라면 전세가율, 갭가격 뿐만 아니라 향후 집값을 자극할만한 요소들이 있는지 파악하는 것이 중요합니다. 기본적으로 갭투자는 집값 상승기에 시세 차익을 거두기 위한 매수법이기 때문입니다.

또한 집값 하락에 따른 역전세 위험 등도 충분히 고려해야 투자 리스크도 낮출 수 있고요. 무엇보다 부동산 투자는 아무리 갭투자라 하더라도 목돈이 들어가는 투자인 만큼 신중하게 투자해야 한다는 점 기억하시길 바랍니다.