폭풍전야의 부동산 시장, '토지거래허가구역'의 다음 수순은?

토지거래허가구역의 추가 지정 가능성이 거론되며 시장이 다시 흔들리고 있습니다. 애초엔 “이 정도로 묶었으면 더 확대하지 않겠다”는 기대가 있었지만, 국토부 장관의 추가 지정 발언 이후 혼란과 불확실성이 커졌다는 평가가 많습니다.

송승현 대표는 정책 흐름으로는 추가 지정 이슈가 재부상 할 수 있다고 보면서도, ‘해제 가능성 역시 충분히 열려 있다’고 말합니다. 최근 집값이 크게 오르지 않았던 지역까지도 규제에 포함되며 실질적 문제가 드러난 만큼 “정량 요건을 충족하지 못한 지역은 해제 대상이 될 수 있다”고 짚습니다.

방향성 역시 확대에서 축소로 전환될 여지가 있다고 전망합니다. 당장 즉시 변화가 나타나기보다는 내년 상반기 정도를 기점으로, 강남과 한강 벨트 인접 핵심지 위주로 국지적 축소가 이뤄질 가능성을 보고 있습니다.

토지거래허가제가 집값 안정에 미치는 효과도 지역별로 차이가 큽니다. 한강 벨트 주변 핵심지에서는 효과가 제한적이지만 서울 외곽 지역에서는 상대적으로 효과가 크게 나타난 사례가 확인됩니다. 실제로 강남권 일부는 지정 이후에도 가격이 더 오르는 현상이 나타났습니다.

결국 토지거래허가제는 지역적 양극화를 심화시킬 수 있어, 향후 동(洞) 단위의 미세 조정과 지역 형평성을 고려한 정밀 지정 및 해제가 더 적합하다고 판단합니다.

집값 안정화가 실현 불가능한 ‘정치적 슬로건’에 불과하다는 시선에 대해 송승현 대표는 “슬로건 성격이 강하다”고 답합니다. 그는 “정책이 시장에 노이즈처럼 반복 개입하면서도, 실제 목표는 가격 억제라기보다 정치적 메시지에 가까운 선언으로 소비되는 경우가 많다”고 지적합니다.

또한 정치권 내부에서도 지역 이해관계에 따라 메시지가 엇갈린다고 말하는데요, 재건축 단지에선 활성화를, 다른 지역에선 가격 안정을 말하는 식으로 한 목소리가 나지 않기 때문에, 결과적으로 슬로건에 그치기 쉽다는 설명입니다.

무엇보다 부동산 자산 규모가 3경을 넘어 4경 원에 근접할 정도로 방대하다는 점을 들어, “정책이 예측 범위를 넘어선 시장 전체를 방향대로 굴리기는 사실상 어렵다”고 보았습니다. 결국 부동산 시장 안에서 정부 역할은 ‘통제자’가 아니라 ‘조정자’여야 한다고 판단한 겁니다.

지금처럼 규제가 세지고, 대출이 어려워지는 상황에서 당분간 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까요? 송승현 대표는 단기적으로 시장이 ‘거래 절벽’과 ‘저변동성(박스권)’ 국면에 놓일 가능성이 크다고 진단합니다. 대출과 거래 모두 제약이 걸린 탓에 가격 변동 폭은 크지 않게 보이지만, 이는 안심 신호가 아니라 수요가 누적되는 ‘병목’의 전조라고 설명합니다.

송 대표는 “토지거래허가구역이라는 제도적 ‘댐’이 열리는 순간, 대기수요가 한꺼번에 분출될 수 있다”고 경고합니다. 따라서 박스권을 ‘안정’으로 오해하고 의사 결정하는 건 위험하며, 매입은 신중하게 타이밍을 잡아야 한다고 강조합니다.

· 토지거래허가구역 내 실거주 매입: 지금처럼 허가구역이 유지되는 상황에서 실거주를 전제로 한 매입은 선택지가 될 수 있다고 봅니다. (전세 끼고 매입은 제한적)

· 토지거래허가구역 해제 직후 단기 급등 리스크: 해제 직후엔 단기 급등 가능성이 높아 공급자 우위가 형성되기 쉽습니다. 송 대표는 “해제 직후 즉시 진입보다는 약 3개월 정도 시장이 숙성되는 구간을 거친 뒤 판단할 것을 권합니다.

· 관망은 필요, 다만 ‘폭풍전야’ 인식: 표면적으로는 관망세가 이어지겠지만, 내부적으로는 에너지가 축적되는 국면에 가깝다고 봅니다.

앞으로 토지거래허가구역은 확대될까요? 축소될까요? 집값 안정화는 왜 ‘정치적 슬로건’에 그칠 수밖에 없을까요? 그리고 박스권에 갇힌 지금 시장을 어떻게 읽어야 할까요?

송승현 대표가 분석한 정책·시장·심리의 3단 변화와 실수요자가 꼭 알아야 할 타이밍 전략을 지금 KB부동산 TV <송승현 편>에서 확인해 보세요.