서울, 수도권 주택시장 '고원현상' 뚜렷

10.15 부동산 대책에도 불구하고 서울과 수도권 주택시장이 여전히 불안한 모양새다. 거래량이 줄고 있지만 일부 지역에선 신고가가 나올 정도로 혼조세를 보이고 있다. 시장의 맷집이 그만큼 세다는 의미다.

이번처럼 부동산시장에선 가격이 급등한 뒤에도 즉각적으로 하락하지 않고, 일정 기간 완만한 등락을 거듭하며 숨을 고르는 현상이 나타난다.

이른바 '고원현상'이다. 주식시장에서 가격이 급등한 뒤에 쌍봉이나 삼봉을 만들면서 급락하는 것과는 다른 모양새다.

고원현상은 원래 교육학에서 유래한 개념이다. 학습효과가 꾸준히 오르다가 어느 순간 피로나 흥미 상실 등의 이유로 일시적으로 정체되는 현상을 뜻한다. 이를 부동산 시장에 빗대면, 급등세가 한풀 꺾인 뒤 일정 수준에서 한동안 가격이 멈춰 서 있는 모습이다.

과거 미국 부동산 시장 거품기에도 이런 패턴은 자주 목격됐다. 절대가격이 급등한 후에도 시장은 바로 꺼지지 않고 한동안 '평탄한 고원'을 유지한 것이다.

10.15대책으로 서울 전역과 경기 남부벨트 12곳이 토지거래허가구역으로 묶이면서 단순 투자수요가 원천 봉쇄됐다. 고가주택을 중심으로 자금줄도 바짝 죄었다. 하지만 이런 강력한 규제에도 시장은 과거처럼 곤두박질 치지 않는다. 상승 열기만 둔화했을 뿐이다. 주택 공급부족 우려, 정부의 재정지출 확대, 그리고 주식시장의 호조로 풍부한 유동성이 맞물리며 시장의 힘이 세졌다.

토지거래허가구역에서는 아파트를 매입하면 2년 이상 실거주해야 한다. 30~40대가 '단계별 내 집 마련 전략'으로 활용하던 갭투자 방식이 막힌 셈이다. 실수요층이 얇아지고 거래 회전율이 급격히 떨어질 수 밖에 없다.

매수자들은 이번 대책 효과를 지켜보자는 입장이다. 하지만 매도자로부터 매물이 쏟아지지도 않는다. 전세 낀 매물은 팔 수도 없으니 집주인들이 버티기에 들어간다. 집값 상승 기대감이 여전한데다 굳이 싸게 팔 필요가 없다는 손실회피 심리가 작동하기 마련이다.

결국 매도자와 매수자 모두 서로 다른 생각 속에서 움직이지 않는, 이른바 '동상이몽 장세'가 펼쳐지고 있다. 이런 모습이 가격과 거래량으로 나타나고 있는 셈이다.

이제 아파트 시장은 가격이 급락하는 '가격 조정기' 보다는 거래가 줄어드는 '기간 조정기'로 접어들 가능성이 크다. 지역별로 약간 차이는 있겠지만 말이다. 한동안 눈치보기 장세속에서 방향타를 가늠하려 할 것이다.

짧으면 1~3개월, 길게는 내년 상반기까지 이 흐름이 유지될 전망이다. 시장방향을 가르는 분수령은 6월 3일 지방선거 이후가 될 것으로 보인다. 그 즈음 세제개편안 논의가 본격화하면 시장 참여자, 특히 매도자의 심리를 바꾸는 결정적 변수로 작용할지 좀 더 면밀히 지켜볼 필요가 있다.

국토교통부는 공공주택지구 사업 보상에 걸리는 기간을 단축하는 내용의 '공공주택특별법' 개정안을 12월 2일 공포 및 시행. 개정법에 따라 협의매수를 위한 기본조사 착수시기가 현행보다 최대 1년가량 앞당겨질 것으로 전망. 이외에도 정부는 협조장려금 신설, 협의양도인 명확화, 이행강제금 도입 등 보상 조기화를 위한 후속조치도 준비 중.

한국은행이 11월 27일 기준금리를 연 2.5%로 유지하며 7, 8, 10, 11월 네 차례 연속 금리 동결. 수도권을 중심으로 집값 상승세가 이어지고, 원·달러 환율이 1,500억원에 근접하는 등 금융불안 요인이 커진 만큼 통화완화 속도를 늦춘 것으로 풀이.