자산 유형별 시장 진단 및 전망 - 5) 데이터센터

○ 디지털 산업의 성장과 함께 데이터 사용량이 급증하면서 데이터센터의 중요성과 필요성이 더욱 커짐

• 데이터센터는 규모에 따라 소규모 센터에서 하이퍼스케일 센터까지 다양하며, 사용 주체와 목적에 따라 자사용(Enterprise), 상업용(Colocation), 클라우드, AI 특화 등으로 구분
  
  - 자사용은 기업이 직접 구축하고 운영하는 비상업적 시설이며, 상업용은 소유자가 실사용이 아닌 임대 목적으로 소유하는 영리 시설
  
  - 국내 상업용 데이터센터의 주된 수요층은 클라우드 서비스 제공자(CSP)로 아마존·구글·마이크로소프트 등 글로벌 CSP의 비중이 높음
  
  
• 생성형 AI 등 대규모 연산 수요 증가로 고성능 설비를 갖춘 AI 특화 센터에 대한 관심이 증가
  
  

○ 국내 데이터센터는 2024년 기준 총 165개이며 이 중 약 60.4%가 수도권에 집중

• 지난 10년간 26.9% 증가하고 최근 5년간 연평균 1.4%의 성장률을 기록
• 안정적인 전력 인프라와 네트워크 접근성, 주요 고객사와의 물리적 거리 등이 입지에 영향을 미쳐 데이터센터의 상당수는 수도권에 집중
  
  - OTT(온라인동영상서비스), 포털, 인터넷 쇼핑 등의 서비스를 제공하는 글로벌 CSP들이 수도권에 주로 위치
  
  - 데이터센터의 수도권 집중은 서비스 가용거리 초과 시 데이터 통신 지연 등 서비스 품질이 저하될 우려가 있고, 장애 발생 시 빠른 조치가 가능하기 때문
  
  - 세빌스코리아에 따르면, 국내 상업용 데이터센터의 약 90%가 수도권에 집중되어 있으며, 2028년까지 40개 이상이 추가로 구축될 예정

○ AI·클라우드 기반 서비스 확산으로 데이터 처리 및 저장 용량에 대한 수요가 높아지면서 고성능 데이터센터 수요가 크게 증가

• AI 기반 서비스가 확대되면서 단순한 서버 저장 공간이 아닌 대규모 연산 처리가 가능한 AI전용 고성능 데이터센터인 AI 특화 센터로 전환되는 추세
• AI 특화 센터는 고성능 GPU·NPU² 를 활용하면서 막대한 전력 소비와 함께 발열이 동반되므로 효율적인 냉각 기술을 갖추는 것이 필수
• 안정적인 전력 공급과 효율적인 냉각이 가능한 입지에 대한 선호도가 증가하면서 발전소 인근이나 해안가, 수변 지역으로 이전을 계획하는 수요가 증가
  
  

○ 현재 계획 단계에 있는 데이터센터 39개 중 32개(82.1%)가 비수도권에 구축되는 등 최근 비수도권으로의 확장 움직임이 활발

• 정부의 지방 분산 정책 및 지원이 본격화되면서 비수도권 데이터센터 구축이 증가되는 추세

○ 데이터센터의 중요성과 필요성이 급증하면서 부동산 시장에서 데이터센터 비중은 지속적으로 확대될 전망

• 데이터 및 AI 시장 확대와 데이터 트래픽 수요 증가로 데이터센터 수요는 견고한 흐름을 지속
• 안정적인 네트워크 인프라와 IT 전문 인력, 주요 기업 및 고객사 밀집 등으로 수도권 데이터센터에 대한 수요는 지속
  
  - 특히 상암, 목동, 가산, 구로, 분당, 판교 등 다수의 대형 데이터센터가 위치한 지역은 지리적 강점과 연계성 확보로 수요 집중
  
  
• 데이터센터는 2024년 이후 순차적으로 준공을 앞두고 있으나 부동산PF 위축, 전력 부족, 주민 민원 등으로 공급물량이 예상치를 하회할 가능성
• 정부의 지방 분산 정책과 수도권 부지 부족, 대규모 고성능 데이터센터 수요 급증으로 비수도권으로 데이터센터 수요 분산
  
  - 정부는 지난 2024년 6월 「분산에너지 활성화 특별법」을 통해 에너지 공급의 안정성 향상과 지역경제 활성화를 도모
  
  

○ 데이터센터는 장기 임대 계약과 맞춤형 설계가 요구되면서 다른 상업용 부동산과는 달리 금리 환경이나 경기 변동에 민감하지 않은 특징을 보이며, 투자자 관심도 높아 지속적인 성장을 기대