4화. 중국 부동산 경기 회복 선결 요인과 회복 가능성은?

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중국 부동산 정책 동향과 부동산 경기 회복 가능성 진단

시리즈 총 6화

2023.02.24

읽는시간 4분

부동산 시장 불확실성 제거에 따른 시장 신뢰 회복

○ 공사 지연 건설 프로젝트의 완공 후 성공적인 인도 여부는 부동산 시장 신뢰 회복의 관건이나, 여전히 미완공 상태로 소비자에게 인도가 지연되고 있는 주택이 상당한 규모로 남아 있는 상황

2022년 7월, 부동산 개발업체가 자금 조달에 어려움을 겪으면서 공사가 지연되자 중국 주택 구매자들이 모기지 대출 원리금 상환을 거부하는 사태 발생
2022년 말 기준, 중국 32개 도시에서 290개 주택 건설 프로젝트와 연관된 총 407,956채의 주택이 여전히 미완공 상태로 주택 구매자에게 인도가 지연되고 있는 것으로 나타남

중국 주요 도시 주택 인도 지연 미완공 프로젝트 및 주택 수(2022년 말 기준)

2022년 말 기준으로 '중국 주요 도시 주택 인도 지연 미완공 프로젝트 및 주택 수'를 나타낸 그래프. 중국 32개 도시에서 290개 '주택 건설 프로젝트'와 연관된 총 407,956채의 '주택'이 여전히 '미완공 상태'로 '주택 구매자'에게 '인도'가 '지연'되고 있는 것으로 나타남.

자료: CRIC(China Real Estate information Corporation)

○ 민영 부동산 기업의 유동성 문제에 대한 불확실성이 제거되어야 함

부동산기업의 채무불이행 규모는 국내 채권의 경우 2021년중 67건 686억 위안에 그쳤으나 2022년에는 166건 1,966억 위안으로 3배 가까이 급증하였으며, 외화채권의 경우에도 11건 57억 달러에서 50건 186억 달러로 급증
2020년 판매순위 30개 상위 기업 중 헝다(Evergrande), 롱촹(Sunac), 스마오(Shimao), 쉬 후이(CIFI), 진커(Jinke), 양광청(Sunshine City) 등 12개 기업이 2021∼2022년중 국내외 발행 채권에 대한 원리금 지급에 실패

중국 부동산 기업 국내채권 디폴트 현황

자료: Wind, 한국은행

중국 부동산 기업 해외채권 디폴트 현황

자료: Wind, 한국은행

○ 고용여건 호전 등을 통한 소득 증가가 선행되어야 주택시장 소비 심리도 살아날 가능성

2022년 12월 중국 도시 실업률(surveyed unemployment rate)은 5.5%로 정부 목표치 (5.5%)를 위협하고 있으며, 청년(16~24세) 실업률도 16.7%의 매우 높은 수준
2022년 중국 가계의 1인당 가처분 소득은 49,238위안으로 전년대비 1.9% 증가에 그침

중국 실업률 추이

자료: CEIC

중국 1인당 가처분 소득 및 증가율

자료: CEIC

중장기적으로도 중국 주택 경기 회복 제약 요인들이 상존

○ 중국의 가계부채비율, 부동산의 은행대출 익스포져 등은 미국·일본 등의 부동산 버블 시기 수준 을 상회

전문가들은 수요 측면에서 가계의 미래 소득에 대한 기대가 낙관적이지 않고, 주택 가격 상승 전망도 약해 부동산 시장 회복세를 방해하고 있다며 정부가 부동산 부양에 더 속도를 내야 한다고 진단
그러나 현재 중국 부동산 시장 관련 지표 중 가계부채비율, 대도시 PIR(소득 대비 주택가격 비율), 은행대출 익스포져 비중은 미국, 일본 등의 부동산 버블 시기 수준에 근접하고 있어 정부가 주택 구매 제한을 완화하여 부동산 가격을 자극할 경우 경기를 다시 과열시킬 우려

최근 중국 부동산 시장과 과거 미국·일본·홍콩의 부동산 버블 시기 비교

2023년 2월 10일 기준으로 '최근 중국 부동산 시장과 과거 미국·일본·홍콩의 부동산 버블 시기 비교'를 나타낸 표. '중국'의 '가계부채비율', '부동산'의 '은행대출 익스포져' 등은 미국, 일본 등의 '부동산 버블 시기' 수준을 상회함.

자료: World Bank, CEIC, BIS, UBS

○ 여전히 높은 중국 대도시 주택가격 수준, 30대 주력 주택구매 연령대 인구 감소 등을 고려할 때 단기간에 중국 부동산 경기 반등을 기대하기는 어려울 전망

중국 대도시 부동산 가격은 여전히 높은 수준인데 반해, 중소도시 부동산 시장은 공급이 수요를 초과하고 있는 구조적 불균형 상태임
중국은 주력 주택 구매 연령층인 30~39세 인구가 2000년대 이후 점차 감소 추세를 보임
중국 부동산 가격이 정상화되려면 향후 5-6년 동안의 소득 증가와 PIR이 하락하고 중소형 도시의 주택 재고를 흡수하기 위한 도시화가 선행되어야 함(UBS)

중국과 글로벌 주요 도시 PIR 비교(2021년)