4화. 청년의 주거 마련을 위한 금융 목표

○ 1억 원을 저축하면 전세자금대출을 이용하여 안정적인 거주가 가능함

• 코로나19 이후 금리 인하 및 유동성 증가로 급등하였던 아파트 전세가격은 2023년 7월 현재 코로나19 이전 수준으로 하락하였다. 수도권에서는 아파트 전세 중위가격이 3.2억 원이고 전국에서는 2.4억 원이므로 약 1억 원을 저축한다면 전세자금대출을 이용하여 전세 거주가 가능하다.
  
  이 경우 전세보증금 대비 전세자금대출 비율은 약 60~70%가 된다. 지방광역시의 경우 2023년 7월 아파트 전세 중위가격이 2.1억 원으로 코로나19 이전 1.8억 원에서 17% 올랐지만, 저축 1억 원이 있다면 전세자금대출 규모는 1억 원 이하로 줄어든다. 따라서 안정적인 독립 혹은 결혼을 위한 1차 금융 목표는 인당 5천만원(현재가치 기준)을 저축하는 것으로 설정해야 좋다.
  

• 특히 신혼부부는 자녀가 없고 자녀를 낳아도 독립적인 공간을 필요로 하는 나이까지 상당한 기간이 지나야 하므로 전용면적 60m² 이하⁴의 소형 아파트로 충분하며, 이 경우 전세가격이 낮으므로 실질적으로 경제적 부담은 더 줄어들게 된다.

○ 언제든 자금 인출이 가능한 예적금 위주로 저축하여 안정성 및 유동성 확보가 필요함

• 독립 시기 저축의 목적은 주거 자금 마련이므로 언제든 자금을 인출할 수 없는 보험 상품은 큰 도움이 되지 않는다. 보험이 필요하다면 만기 시 납입금을 돌려주는 환급형 대신 보험료 가 저렴한 비환급형 보험을 활용하는 것이 좋다.

• 한편 주식과 같은 투자 상품은 변동성이 커서 장기 투자가 필요하다. 시장 상황에 따라 불과 몇 달 만에 원금 20~30% 손실이 발생할 수 있으며, 이런 상황에서 주식을 매도하면 원금을 회수하지 못할 수 있으므로 연간 저축할 수 있는 규모가 크지 않다면 투자 상품 역시 피하는 것이 좋다.

• 따라서 독립 시기에는 예적금을 중심으로 꾸준히 저축하여 목돈을 마련하는 것이 좋다. 청년 의 경우 개인 소득이 6천만 원 이하이면 월 70만 원까지 청년도약계좌를 통해 연이율 8%대 의 정기적금에 가입한 것과 동일한 효과를 얻을 수 있으므로 정책 지원을 받는 고금리 적금을 최대한 활용할 필요가 있다.
  
  청년도약계좌의 경우 5년간 총 4,200만 원(월 70만 원)을 납입하면 만기 시점에 4,900~5,000만 원을 돌려받을 수 있다. 저축 여력이 충분하다면 5년 만에 인당 필요한 결혼 자금 5천만 원을 모을 수 있으며, 저축 여력이 부족하다면 월 40만 원씩 10년간 저축하여 5천만 원을 차근차근 모으는 방향을 생각해볼 수 있다.

○ 소득이 낮은 경우 정부 보조금을 지원받아 결혼 자금을 마련하는 전략이 필요함

• 소득이 낮은 경우 꾸준히 일한다면 청년내일저축계좌 등을 통해 3년간 최대 1,080만 원의 정부 보조금을 지원받을 수 있으니 이를 활용하는 것도 도움이 된다.

• 또한 청년을 위한 제도는 아니지만, 청년층이 장년층에 비해 상대적으로 소득이 낮기 때문에 저소득 가구를 위한 근로장려금 제도도 큰 도움이 될 수 있다. 연소득 2,200만 원 미만의 1 인가구는 1년에 한 번 급여액과 연동하여 근로장려금을 최대 165만 원까지 지원받을 수 있 다.
  
  부부가구의 경우에는 연소득 3,200~3,800만 원 이하일 경우 최대 285~330만 원까지 지원받을 수 있으므로⁵, 결혼 후 가구 소득이 높지 않다면 신청하는 것도 좋다. 다만 최대 금액은 소득이 매우 낮아야 받을 수 있으므로 근로장려금은 저축보다는 생계 지원 용도로 사용될 가능성이 높다.

○ 결혼 후 10년 이내에 70%가 주택을 마련함

• 약 25%의 가구는 결혼하는 해에 주택을 매입한다. 결혼한 가구의 70~80%는 결혼 후 10 년 이내에 자가 마련에 성공한다. 코로나19로 주택가격이 급등하기 전에는 약 80%의 가구가 10년에 걸쳐 주택을 매입하였으나 코로나19 이후에는 이 비율이 약 70%로 10%p가량 떨어졌다.
  
  결혼 이듬해부터는 연간 결혼한 가구의 5% 내외로 주택을 매입하고, 약 2% 가구 는 결혼 2~3년 전 1인가구 시절에 미리 자가를 마련하기도 한다.

○ 전세에서 자가로 이동하기 위해서는 지방 5천만 원, 수도권 7천만 원이 추가로 필요함

• 2023년 7월 기준 전세와 매매 평균가격 격차는 수도권 중소형 아파트 3.2억 원, 수도권 소형 아파트 2.1억 원, 지방광역시 중소형 아파트 1.4억 원, 지방광역시 소형 아파트 0.6억 원으로 나타났다.
  
  전세 자금 중 약 1억 원을 저축으로, 나머지는 전세자금대출로 충당한 상황 에서 비슷한 평형의 아파트를 LTV 60% 주택담보대출을 받아 매입하는 경우를 생각해보자. 이 경우 필요한 자금 규모는 수도권 중소형 1.8억, 수도권 소형 0.8억, 지방광역시 중소형 0.5억이 필요하며, 지방광역시 소형은 추가 자금이 필요하지 않다.⁶
  
  수도권 중소형 아파트는 필요한 자금 규모를 감안할 때 장년층 혹은 고소득 청년층에서 접근 가능하며, 결혼 자금 1억 원을 모은 청년 부부 가구는 추가로 5~7천만원 정도 저축한다면 수도권 소형, 지방광역시 중소형 아파트를 매입할 수 있다.

○ 결혼 후 수년간 자산을 축적한 후 주택담보대출을 활용하여 주택을 매입함

• 결혼 전 1억 원 정도를 모은 후 전세자금대출을 받아 전세에 거주하면서 전세자금대출 원금과 이자를 상환하면 원금은 고스란히 저축이 된다. 즉 은행 대출이었던 전세보증금 일부가 자기자본이 되는 것이다.
  
  전세자금대출을 상환 등을 통해 약 7천만 원을 저축하면 계속 전세를 살 것인지, 가격대가 낮은 비아파트 자가로 이동할 것인지, 약간 무리해서라도 아파트 자가로 이동할 것인지 결정할 순간이 다가온다.

• 전세자금대출과 마찬가지로 주택담보대출로 주택을 구매하고 이를 꾸준히 갚아나가는 것도 저축의 일종이다. 다만 대출 금액이 클 경우 매월 발생하는 원리금 상환 금액 중 이자 비중이 크고 저축에 해당하는 원금 비중은 적기 때문에 생각보다 저축 효과가 미미할 수 있다.
  
  실제 1억 원을 30년에 걸쳐 원리금 균등 상환으로 갚아나갈 경우 원금의 절반인 5천만 원을 상환하는 데 19년 3개월이 걸리며, 15년 상환 시 원금 상환 규모는 3,546만 원으로 3분의 1에 불과하기 때문에 열심히 돈을 갚았는데도 남은 대출 잔액이 많다는 불평이 나오기도 한다.

• 주택 매입 시 대다수 가구가 아파트를 선호하는데, 이는 생활의 편리성 외에도 주택가격 상 승률 측면에서 아파트가 비아파트를 상회하기 때문이다.
  
  즉 높은 가격에 따른 이자 부담이 상당함에도 불구하고 가격 상승률이 높아 자본소득이 크기 때문에 투자 측면에서 아파트 선 호도가 높다. 아파트의 또 다른 장점은 안정적인 자산가격 상승으로 인해 노년기에 주택연금 으로 유용하게 활용할 수 있다는 점이다.

• 그럼에도 불구하고 고가의 아파트를 매입하기 위해 활용한 주택담보대출 규모와 원리금 상 환은 큰 부담이 된다. 코로나19 이후 가격 급등기에 주택을 매입하기 위해 대출을 최대한 활 용한 소위 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모은 사람들)들은 이후 금리 상승과 주택가격 하락으로 큰 어려움을 겪고 있다.
  
  그런 면에서 주택 매입 시 투자 수익 측면은 자신의 소득 수준에 맞춰 다소 보수적으로 고려할 필요가 있다.

• 청년층의 저축 전략은 대출 상환을 최우선적으로 고려해야 한다. 정기예금에 비해 대출 금리 가 높으므로 여유자금을 저축하기보다는 대출을 우선적으로 상환하는 것이 유리하다.
  
  주택담 보대출의 경우 대출 금액의 일정 비율 이내에서는 중도상환수수료 없이 추가 상환이 가능하 다. 다만 비상 사태를 대비한 일정 수준의 예비금은 현금이나 예금으로 마련해두고 저축할 여력이 되는 만큼 대출을 상환하는 것이 좋다.

• 근로장려금과 비슷하게 미성년 자녀가 있는 연소득 4천만원 미만 가구는 자녀 1인당 연간 최소 50만원부터 최대 80만원까지 자녀장려금을 받을 수 있으므로 이를 수령하여 생활비에 활용하는 것이 도움이 된다.