상업용 부동산 자산별 점검

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2023년 3분기 미국 상업용 부동산시장 점검 2화

시리즈 총 5화

2023.08.25

읽는시간 4분

자산 간 선호도 양극화로 투자 수요 쏠림 현상이 심화

불확실한 경제 상황과 시장 환경에서 투자자들은 가장 확실한 운영 실적을 보이는 자산에 집중

특정 자산에 대한 선호도가 높아지면서 2015년 이후 선호하는 자산과 기피하는 자산 간의 격차가 지속적으로 확대되면서 금융위기 수준을 상회
- 비선호자산은 가격 하락 압력이 높아지고 처분 또는 리파이낸싱 시기에 조달 어려움이 증가할 것으로 예상
- 투자자들은 보수적인 투자 기조를 유지하면서 시장이 명확해질 때까지 신중한 움직임을 보일 전망
2023년 투자자들이 가장 선호하는 자산은 산업·물류, 가장 기피하는 자산은 오피스
- 호텔은 관광객 수요 회복으로 선호도가 증가. 단독주택은 모기지 금리 상승으로 향후 전망이 크
게 악화된 반면 임대주택은 긍정적 전망을 유지
- 반면 오피스 부문은 불확실성 증가로 올해 가장 낮은 등급을 받아 10년 넘게 가장 낮은 순위를 기록한 리테일과 자리를 바꿈
오피스 수요가 감소하는 가운데 데이터센터, 생명과학연구소, 의료 시설 등 틈새 부동산 자산으로 대체투자 수요가 이동
- 기업의 임대 수요가 급증하면서 데이터센터는 사상 최저 수준의 공실률을 기록
- 의료 기술 발달로 입원 치료보다 경제적이고 효율적인 외래 치료 환경이 조성되면서 의료 시설수요가 증가

선호자산과 비선호자산 간 선호도 차이

자료: 넬슨 이코노믹스(Nelson Economics)

주요 상업용 부동산 유형별 수익 전망

자료: 어반랜드인스티튜트(ULI)

오피스: 구조적 수요 변화로 어려움에 직면

오피스 시장은 근무 형태 전환으로 구조적 수요 변화에 직면하면서 자산 가치 하락 우려가 확산

뉴욕, 샌프란시스코와 같은 대도시 도심을 중심으로 공실률이 상승
- 올해 상반기 오피스 공실률은 도심의 중심업무지구(CBD)가 18%를, 교외 지역이 12%를 상회
- 기업들이 사무실 공간을 조정한 도심 지역과는 달리 교외 지역은 소규모 팀으로 일할 수 있는 공동 작업 공간을 제공하면서 상대적으로 작은 공실률 상승폭을 기록
오피스 자산 간 임대 수요 차이가 커지면서 가격 양극화가 심화될 전망
일자리 증가로 빠르게 성장하는 시장과 A등급 자산에 대한 수요는 꾸준한 반면 B·C등급 자산은 시장 점유율과 임대료가 하락할 것으로 예상
- A등급 자산 중 1960~1980년대 지어진 노후 자산(전체의 38%)은 공실 리스크가 확대
- 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면 미국 오피스 시장의 공실률은 코로나 팬데믹 이후 4.8%p 증가했으며, 하위 10% 오피스의 공실 증가 면적이 전체 공실 증가 면적을 상회

오피스 임차 수요 감소로 공실률이 상승한 시기에 만기 도래한 상업용부동산저당증권 (CMBS)¹⁴의 리파이낸싱이 이슈로 부상

2024년까지 만기 도래하는 353개 오피스를 담보로 하는 CMBS(400억 달러)는 오피스 임차 수요 감소와 맞물려 리파이낸싱 리스크 요인으로 부각
- 미국 최대 오피스 시장인 뉴욕은 약 157억 달러의 CMBS가 만기 도래할 예정이며, 이는 미국 전체 CMBS의 40% 가까이 차지해 최근 공실률 상승과 맞물려 리파이낸싱 리스크가 큰 지역
- 휴스턴(32.8%), 샌디에이고(31%), 피닉스(30.8%)는 각각 30%를 상회하는 면적이 임대차 계약 만기가 도래하면서 오피스 임차 수요 감소에 더해 어려움이 가중
임차인이 사무실 임차 규모를 축소할 경우 채무불이행 위험이 증가할 수 있어 대출 기관과 채권 투자자 사이에서 선호도가 하락하고 보수적인 대출 심사 기조로 전환

오피스 상업용부동산저당증권(CMBS) 만기도래

오피스 임대차 계약 만기 도래

재택 근무와 하이브리드 근무로 불확실성이 커지면서 오피스 시장은 수요 변화에 대응하기 위해 다양한 형태의 용도 변경을 추진

임차인의 선호도가 낮은 오피스는 임대주택, 산업 시설, 의료 시설, 생명과학연구소 등 기타 용도로 변경을 시도

오피스 투자 전망

자료: 어반랜드인스티튜트

오피스 투자 추천

자료: 어반랜드인스티튜트

¹⁴ Commercial Mortgage-Backed Securities. 상업용 부동산을 담보로 하는 대출 채권을 기초자산으로 발행하는 자산유동화증권. 임대로 수익이 발생하는 오피스·상가·호텔·임대주택·공장을 대상으로 발생. 특수목적법인(SPC)이 자산을 소유함으로써 해당 자산의 원소유자의 신용도와 담보 부동산을 분리시키고 대출 채권을 기반으로 CMBS 발행 시 단일 자산이 아닌 복수의 자산으로 이루어진 경우가 일반적. 발행 전 대상 자산과 대출 구조에 대해 엄밀한 분석과 신용평가가 필요

리테일: 소비 패턴 변화 속에서 일부 회복 기대감이 보이나 경기 침체 우려는 지속

리테일 시장은 전반적으로 부정적인 전망이 우세하나 일부 카테고리에서 회복 전망이 대두

리테일 시장은 A등급 공간을 중심으로 회복 기대감이 부상
- 임대 가능한 리테일 시설은 주로 비우량 상권에 존재하며 A등급 공간은 부족
- 한편 도심 중심가와 중심업무지구는 관광객 및 사무직 감소로 오피스 타워 1층 편의 시설과 소매점 등을 중심으로 수요 회복에 어려움이 존재
코로나 팬데믹 기간 리테일 공급 물량은 더디게 증가한 반면 신규 매장 출점은 빠르게 확대
- 지난 15년간 리테일 공급 물량은 연평균 0.25% 증가하는 데 그친 반면, 신규 매장 출점 건수는 2021년 이후 폐점 건수를 크게 상회
- 당시 6조 달러에 이르는 정부의 경기 부양책에 힘입어 사업 투자가 급증. 섹터별로 보면 아마존 프레시(Amazon Fresh)·알디(Aldi)·리들(Lidl)과 같은 식료품 체인점, 콜스(Kohl’s)·버링턴(Burlington)과 같은 저가 의류 매장, 큐에스알(QSR)과 같은 패스트 체인점 출점이 증가
드라이브스루가 가능한 패스트푸드점처럼 신용등급이 높은 우량 임차인과 체결하는 장기 임대 자산에 대한 투자 수요는 지속
주거·업무·오락 복합 용도 프로젝트로 용도 변경할 수 있는 양호한 입지에 위치한 리테일 자산에 대한 개발 목적 투자 수요도 지속
온라인 고객과 오프라인 매장에서 상호 작용을 경험하고 판매 촉진을 시도하는 오프라인 확장기업(click to brick¹⁵, 실제 오프라인 매장을 여는 디지털 네이티브 브랜드) 전략도 리테일 수요를 증가시키는 요소로 작용

리테일 부동산 신규 공급 추이

자료: CBRE, 코스타그룹(CoStar Group)

경기 침체에 대한 우려 증가와 소비 패턴의 변화 움직임은 위험 요소로 작용

KPMG의 2023년 미국 소비자 동향 조사에 따르면 높은 인플레이션 부담으로 저소득층은 필수재를 중심으로 지출을 늘리고 가구 구입이나 외식을 줄이는 소비 행태를 보임
- 오프라인 쇼핑몰 방문을 계획한 소비자는 지난해 72%에서 올해 68%로 4%p 감소
도심 인구 감소로 유동인구가 크게 줄면서 쇼핑몰과 식당 등 상업 시설의 폐업은 증가
- 전 세계적으로 78개 매장을 보유한 복합 쇼핑몰 웨스트필드(WestField)는 샌프란시스코에서 20년 넘게 운영해 온 쇼핑몰의 대출금 5.5억 달러에 대해 디폴트를 선언
백화점과 대형 도소매 업체들의 역성장으로 소매 종말(retail apocalypse)에 대한 우려가 확산
- 미국 대형 백화점 메이시스(Macy’s)와 쇼핑몰 콜스(Coles)는 2023년 매출 목표를 전년 대비 2.4% 축소 계획
- 월마트는 올해 미 전역에서 20개 매장을 폐점하고, 대형 약국 체인 CBS는 내년 말까지 900여개 점포를 축소하는 계획을 발표
- 스위스 투자은행 UBS는 향후 5년간 사무용품 관련 소매점 절반이 사라질 것으로 예상

¹⁵Brick은 회사 혹은 상가를, Click은 인터넷 혹은 온라인을 의미하며, 온라인 업체가 오프라인에 출점하여 온라인 쇼핑객을 오프라인 매장으로 유도하는 전략을 의미. 온라인 시장의 경쟁 심화와 디지털 영역의 고객 확보 비용 증가로 온라인 브랜드 성장을 위한 오프라인 매장 출점이 늘면서 쇼핑몰, 라이프스타일센터 수요 증대

임대주택: 주택 구매력 하락과 모기지 금리 상승으로 임대 수요가 증가

신규 임대주택 공급 부족과 주택 가격 상승으로 임대 수요가 증가하고 주거 양극화가 심화

주택을 구매하는 것보다 임대하는 것이 상대적으로 저렴해지면서 고소득층의 임대 수요가 증가해 공급 부족에 직면
- 전미다가구주택협회(NMHC)와 전미아파트협회에 따르면 2035년까지 임차 가구는 매년 130만 가구가 늘어날 것으로 예상되어 430만 호의 신규 임대주택이 필요
- 4,400만 임차 가구 중 3분의 1이 연소득 3만6,000달러 미만이며, 거의 모든 임차 가구가 소득의 30% 이상을 임대료로 사용
- 최근 주택가격 상승과 모기지 금리 인상으로 주택 구매력이 하락한 고소득층의 임대주택 수요가 증가하면서 공급 부족 지역에서 중·저소득층이 외곽으로 밀려남
코로나 팬데믹으로 인한 경제 상황과 라이프스타일 변화가 임대주택 수요 증가로 이어짐
- 주택 가격이 상승하고 모기지 이자율이 높아지면서 주택 소유가 어려워짐
- 재택 근무가 확산되고 일과 생활의 균형을 맞추기 위해 더 넓은 공간과 야외 생활에 대한 선호가 높아지면서 교외 지역의 임차 수요가 증가
- 신규 공급 제한과 단독주택의 가격 상승이 임대주택 수요 증가로 이어짐
임대주택 소유권이 개인에서 기업으로 이동하면서 거래량과 대출도 급증
- 기업과 기관투자자들은 2021년과 2022년 각각 36만 4천 건, 42만 건의 완공 예정인 신축 부동산에 투자

임대주택 임대료 및 공실률 추이

2023년 임대주택 신규 공급이 급증할 전망이나 공실률은 제한적인 상승에 그칠 전망

닷지데이터앤에널리틱스(Dodge Data & Analytics)에 따르면 2023년 임대용 아파트와 콘도의 공급 물량은 2021년 대비 2배 증가한 78만 호로 사상 최대 규모를 기록할 것으로 예상
- 신축 임대주택 공급이 집중될 향후 12개월간 시장의 면적 흡수 속도는 하락하고 임차인 유치를 위한 할인 폭은 증가할 것으로 예상
2022년 4분기 5.5%로 추정된 공실률은 2023년 말 6.0%로 상승한 뒤 2024년 6.25% 수준에서 안정화될 것으로 예상
- 2005~2022년 장기 평균(5.8%)를 소폭 상회하는 안정적인 공실률을 유지할 전망
임대주택 유형별 투자 추천은 중위소득APT, 단독주택, 저소득APT, 고소득APT, 노인 요양 시설 순

임대주택 투자 전망

자료: 어반랜드인스티튜트

임대주택 유형별 투자 추천

자료: 어반랜드인스티튜트

산업·물류: 안정된 수요에도 불구하고 향후 늘어나는 공급은 부담

물류 부동산은 2022년 상반기까지 수요 확대가 이어지며 임대료는 사상 최고치를 기록하고, 공실률은 사상 최저치로 하락하면서 낙관적 전망이 지속됨

매장 쇼핑이 재개되었음에도 대다수 소비자가 온라인의 편리함을 선호하면서 전자상거래가 강세를 유지
- 소비자의 90% 이상이 3일 이내, 30%는 당일 배송을 기대
신규 건설 중인 물류 부동산은 높은 임대 수요와 건설 공급망 문제로 공급 과잉 위험은 낮음
- 임대 수요가 급증하면서 준공 전 선임대된 공간 비율은 2022년 2분기 약 65%로 역사적 평균인 40%를 크게 상회
- 신규 공급 지연과 높은 준공 전 선임대 비율이 공급 과잉 위험을 억제하는 수단으로 작용
- 원자재 가격 상승으로 건설 비용이 50% 급증하며 개발업자들은 비용 문제에 직면
산업·물류 자산은 지난 4년간 자산별 투자 전망에서 최상위를 기록하며 호조세를 보임 <[그림5] 주요 상업용 부동산 유형별 수익 전망>
- 공급망 불안으로 비축 재고 확대가 요구되면서 물류 수요가 증가
- 그러나 상업용 부동산 전 섹터의 캡레이트(Cap Rate)¹⁶ 상승세가 장기간 지속될 경우 가격 조정 가능성도 존재