위기의 미국 상업용 부동산시장

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2023년 3분기 미국 상업용 부동산시장 점검 1화

시리즈 총 5화

2023.08.25

읽는시간 4분

오피스를 중심으로 미국 상업용 부동산 시장 위기에 대한 경계심 고조

미국 연방준비제도(Fed, 연준)는 최근 오피스 대출을 비롯한 상업용 부동산 대출 리스크 확대에 우려를 표명

2023년 상반기 금융 안정성 보고서에서 상업용 부동산 대출을 잠재적 위험 요소로 지적
부동산 가격이 빠르게 하락하면서 상업용 부동산 대출채권 보유자들의 손실 가능성을 경고
- 고물가로 인한 글로벌 긴축 기조에서 실물 경제 둔화와 금융 여건 악화 등으로 인한 상업용 부동산 시장 냉각이 투자 수익률 하락으로 이어지면서 투자자 이탈에 직면
- 금리 상승은 만기 도래한 상업용 부동산 대출의 리파이낸싱(refinancing, 차환) 위험을 증대시키고 금융기관들의 유동성과 건전성을 악화시킬 가능성

코로나 팬데믹 이후 재택 근무와 하이브리드 근무가 정착되면서 오피스 임차 수요가 감소

실업률은 완전고용 수준인 3.5%를 기록하고 구직자 1인당 1.6개의 일자리가 대기하고 있을 정도의 호조세를 보임에도 오피스 수요 회복은 더딘 상황
- 코로나 팬데믹 이전 고점 대비 오피스 고용은 3.4% 증가한 반면 점유 면적은 2.7% 감소하면서 오피스 고용과 점유 면적 간 디커플링(decoupling, 탈동조화) 현상이 발생 <Barings Real Estate>
블룸버그(Bloomberg)에 따르면 뉴욕 맨해튼 직장인의 연간 사무실 출근 일수가 30% 감소하면서 인근 지역 소비가 최소 124억 달러 이상 줄어드는 등 리테일 상권에 악영향
코로나 팬데믹 이후 오피스 공실률이 꾸준히 증가하고 있으며, 뉴욕(12.4%)은 금융위기보다 심각하고 샌프란시스코(15.2%)는 금융위기 수준
미국 도심 지역 오피스 순흡수면적은 2분기 연속 하락하면서 공실이 늘어나는 추세

미국 도심 오피스 순흡수면적¹²

자료: 블룸버그(Bloomberg)

뉴욕과 샌프란시스코 오피스 공실률

자료: 블룸버그

¹²해당 기간 물리적인 점유 면적의 순증감(net absorption)으로 일정 기간 임차인이 새롭게 입주한 면적(신규 준공 포함)에서 공실이 발생한 면적(신규 준공 포함)을 뺀 면적. 이 값이 플러스일 경우 시장에 새롭게 임차인이 입주한 공간이, 마이너스일 경우 공실 공간이 더 많음을 의미

상업용 부동산 가격 하락이 금융 시장에 미칠 여파에 촉각

임차인의 선호도가 높은 자산에 임대 수요가 집중되면서 자산 가격 양극화가 뚜렷해진 모습

올해 1분기 미국 오피스 가격은 전년 동기 대비 8.8% 떨어지며 금융위기 이후 최대 하락폭을 기록
- 최근 오피스 가격은 지난 5년간 부진한 성과를 보인 리테일보다 큰 하락세를 보임
- 반면 물류·산업·임대주택 수요는 양호한 수준이며 전통적인 부동산 투자에 대한 대안으로 의료시설, 셀프스토리지(self storage)와 같은 틈새 자산이 부상
모건스탠리(Morgan Stanley)에 따르면 상업용 부동산 대출 규모는 10조 달러 이상으로 추정됨. 이 중 오피스가 24.2%로 가장 큰 비중을 차지하여 자산 가격 하락 위험에 노출
- 2024년까지 만기 도래하는 상업용 부동산 대출도 1조 달러에 이르는데 리파이낸싱에 실패할 경우 금융 시스템 위험으로 이어질 수 있어 시장의 경계심이 지속
- JP모건(J.P. Morgan)이 실시한 스트레스 테스트에서 오피스 대출의 21%가 채무불이행을 할 경우 상업용 부동산 대출 비중이 큰 소형 은행이 상당한 위험에 노출될 것으로 나타남
- 뱅크오브아메리카(Bank of America)는 2023년 만기 도래하는 오피스 대출의 약 95%가 B등급¹³ , C등급의 저품질 자산으로 구성되어 자금 조달 어려움이 가중될 것으로 전망

미국 상업용 부동산 가격지수 추이