KB상업용부동산 시장 리뷰 2023년 3분기 - 오피스

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시리즈 총 7화

2023.08.25

읽는시간 4분

핵심 내용 요약

견고한 수요와 부족한 공급 물량으로 성장세 지속

코로나19 기간에도 사무실 근무가 지속되면서 오피스 임대 수요 유지

한국의 경우 코로나19 기간에도 재택 근무와 사무실 근무가 병행되었으며, 제한적인 공급 물량 등으로 인해 오피스 임대 시장은 상대적으로 양호한 상황을 유지

한국과 일본을 비롯해 아시아권의 경우 기업들이 사무실 출근을 선호하는 데다, 최근 일부 IT 기업을 제외하고 대부분 사무실 근무로 복귀한 것으로 알려짐
미국의 경우 기업과 근로자 모두 재택근무 선호도가 높아 오피스 수요가 감소하는 가운데 상업용 부동산 관련 대출 리스크도 확대되는 추세
- 2023년 미국 근로자의 사무실 출근일수가 주당 평균 3.5일에 그치면서 오피스 공실률이 큰 폭으로 상승. 실리콘밸리은행(SVB), 시그니처은행 파산 이후 상업용 부동산 대출 리스크도 확대

특히 서울 오피스 임대 시장은 견고한 수요층을 기반으로 최저 공실률을 기록하는 등 안정적인 상황을 유지

서울 지역 오피스 임대가격지수는 지난해 하반기부터 상승세를 지속. 2023년 2분기 기준 서울 오피스 월 임대료는 2.7만 원/㎡으로 직전 분기 대비 1.5% 상승
서울 오피스 공실률은 2.4%로 주요 대도시(베이징 24%, 상하이 21%, 싱가포르 9%, 홍콩 15%, 도쿄 5%) 대비 상당히 낮은 수준
- 지난 2020년 코로나19 발발 직후 여의도 지역에 대규모 신규 물량(파크원)이 공급되면서 공실률이 급등했으나 이후 시장에서 빠르게 흡수하면서 안정을 되찾음

서울 주요 오피스 권역의 임대가격지수 추이

자료: KB국민은행

서울 주요 오피스 권역의 공실률 추이

자료: 젠스타메이트

금리 상승으로 거래 시장은 위축, 거래량은 올해 들어 다소 회복

2022년 하반기 이후 금리 상승으로 투자 심리는 위축되었으며, 매각 철회 및 지연 등으로 거래량도 전반적으로 감소

지난해 춘천 레고랜드 사태와 금리 상승으로 자금 조달이 어려워지면서 매매 계약이 취소되거나 지연되는 사례가 증가
- 2023년 1분기 총거래 규모는 약 8조 원으로 직전 분기 대비 36% 수준에 그침
최근 신용 여건과 대출 조건 변화는 올해도 상업용 부동산 시장의 어려움으로 작용할 전망

내년 금리 하락 가능성이 제기되고 최근 주요 오피스 거래들이 성사되면서 향후 거래량 증가 가능성도 존재

금리 상승으로 매각 철회 사례가 증가하면서 기업들은 오피스 자산을 장기 보유하거나 가격 조정을 통해 거래를 진행하는 전략을 선택
일부 기업은 금리 상승으로 차입 부담이 확대되고 부동산 시장이 약세인 시기를 틈타 사옥 확보를 시도. 오피스를 직접 매입하거나 간접투자기구 투자자로 참여
- 전체 오피스 거래 중 사옥 확보 목적 거래 규모는 2023년 상반기 26.1%로 과거(2019년 16.5%)에 비해 크게 증가
- 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 콜드웰뱅커&리처드엘리스(CBRE)에 따르면 2022년 거래된 서울 주요 권역 A급 오피스의 절반 이상은 기관 및 펀드가 매입하고, 약 25%는 리츠에 편입된 것으로 조사
서울 오피스 매매가격지수는 상승세를 유지하나 2021~2022년 대비 상승폭은 둔화

서울 오피스 거래 규모

자료: KB국민은행

서울 오피스 매매가격지수 변동률

자료: KB국민은행

고용자 수 증가, 사무실 근무 복귀 확대로 오피스 공간에 대한 수요는 지속될 전망

오피스 시장의 주요 수요층인 금융업 및 보험업 종사자 수는 지난 2015년 이래 월평균 80만명을 유지

일자리 수 및 사무실 근무 증가는 오피스 공간에 대한 수요 확대로 이어질 수 있으며, 이 같은 현상은 한국을 비롯한 아시아 지역에서 관찰됨¹
고용 인구 증가 속도 대비 오피스 점유 면적은 후행적으로 확대되는데, 이는 오피스 밀도가 높은 아시아태평양 시장의 특성에 기인하는 것으로 조사²
- 한국의 1인당 오피스 점유 면적은 9~12㎡ 내외로 글로벌 평균 대비 상대적으로 높으며 고용 인구 증가 속도 대비 오피스 점유 면적이 빠르게 증가
코로나19로 미국 등 주요 국가는 하이브리드 근무로 빠르게 전환하면서 오피스 수요 감소로 이어질 것으로 예상되는 반면 아시아 국가는 사무실 근무를 유지하면서 이러한 영향에서 벗어남
CBRE가 2022년 5~6월에 진행한 설문 조사에 따르면, 한국의 경우 코로나19 기간에도 근로자의 약 50%가 사무실 근무를 하면서 아시아 지역에서 일본 다음으로 높은 출근율을 기록

국내 금융업 및 보험업 종사자 수 추이

자료: 통계청

주요국 오피스 근무 인력 및 점유 면적 추이

자료: CBRE

팬데믹이 끝나고 일상 회복이 본격화되고 사무실 근무가 재기되면서 오피스 수요가 점진적으로 회복될 것으로 기대

상업용 투자 자산으로 오피스에 대한 선호도는 여전히 높으며, 견고한 임차 수요와 양호한 임대 수익이 기대되는 좋은 입지의 A급 오피스에 관심 집중
CBRE가 2023년 4월 실시한 아시아 지역 투자자 의향 설문 조사에 따르면, 국내투자자의 상당수는 향후 오피스 공간 수요가 증가하거나 안정적으로 유지될 것으로 전망

향후 3년간 오피스 공간에 대한 수요 전망

자료: CBRE

다만 경기 회복 지연과 수출 부진 등으로 오피스 시장 회복에도 다소 시일이 소요될 전망

한국은행은 지난 7월 기준금리를 3.50%로 동결하고 7월 소비자물가 상승률도 2%대로 하향
올해 경제 성장률 전망치는 1.4%로 하향 조정, 수출 부진 등이 경기 회복에 걸림돌로 작용
글로벌 시장과 마찬가지로 과거 풍부한 유동성을 기반으로 고성장을 거듭하던 테크기업들이 성장세가 주춤하면서 비용 절감을 위해 오피스 임차 면적을 축소하거나 타 권역으로 이동할 가능성도 존재

¹CBRE Research, “왜 아시아 태평양 오피스 시장에 투자해야 하는가?,” 2023년 4월

²CBRE Research, “왜 아시아 태평양 오피스 시장에 투자해야 하는가?,” 2023년 4월

당분간 신규 공급은 제한적이나 향후 대규모 공급 물량에 유의할 필요

2023년 신규 공급 물량은 약 20만 평으로 추정되는데, 이는 지난 5년간 평균치보다 적으며 대부분 임대 계약 완료

지난 2년간 서울 주요 지역(도심, 강남, 여의도) 오피스 신규 공급이 현저히 부족한 상황에서 올해 여의도 권역 신규 A급 오피스는 높은 수요를 유지
여의도 TP타워(사학연금개발, 14만㎡)와 앵커원(브라이튼여의도, 5.8만㎡)가 올해 완공될 예정이나 대부분의 면적이 이미 임차 완료
2025년까지 예정된 신규 공급 물량은 연평균 21.8만 평으로 지난 5년간 평균치(31.8만 평) 대비 25% 감소

장기적으로 서울시의 도시정비형 재개발 사업을 지원하기 위해 규제 완화가 추진되고 도심권을 중심으로 오피스 개발 시장도 확대될 것으로 기대

그동안 잠정 중단되었던 을지로3가와 세운지구 재개발 사업 재개, 서울역 인근과 서소문11·12지구 개발 등으로 대규모 A급 오피스 공급 예정
- 서소문11·12지구 12.1만㎡(2027년 완공 예정), 공평15·16지구 11.6만㎡(2025년 완공 예정), 을지파이낸스센터 6.5만㎡(2027년 완공 예정), 서소문10지구 4만㎡(2027년 완공 예정) 등

다만 2026년 이후 예정된 대규모 신규 공급 물량이 시장에서 흡수될지 여부는 지켜볼 필요

A급오피스 신규 공급 물량 추이

자료: 젠스타메이트

기준금리 및 유동성 추이

자료: 한국은행

글로벌 부동산 시장 침체 우려에도 한국 오피스 자산 가치 급락 가능성은 낮을 전망

사무실 근무 형태의 구조적 변화로 글로벌 주요 도시의 오피스 수요 위축은 불가피할 것으로 예상되는 가운데 국내 오피스는 여전히 투자 선호 우위 자리를 고수

한국의 경우 사무실 근무로 빠르게 복귀했으며, 공급 물량이 제한적인 상황에서 임대 시장이 견고한 성장세를 이어가면서 높은 투자 선호도를 보임
- CBRE 투자 의향 조사에 따르면, 국내 투자자가 가장 선호하는 섹터는 지난해에 이어 올해도 오피스(65%)가 차지
국내 주요 부동산 자산운용사의 상당수는 여전히 오피스 시장에 대한 투자를 지속
- 이지스자산운용과 마스턴투자운용의 경우 지난해 투자 자산의 23~29%를 오피스에 집중
특히 해외 상업용 부동산 시장에 대한 불안과 우려가 높아지면서 국내 오피스 시장에 관심이 집중되는 것으로 파악

국내외 경제 불안 요인과 상업용 부동산 시장에 대한 우려가 존재하나, 국내 오피스의 자산가치 급락 가능성은 제한적

코로나19 이후 빠른 사무실 복귀와 오피스 수요 증가, 최근 몇 년간 지속된 공급 물량 부족으로 인해 주요 권역의 A급 오피스에 대한 선호도가 높아질 것으로 예상
오피스를 선호하는 국내 투자자 중 50% 이상은 주요 권역 A급 오피스, 주요 지역 B급 오피스(31%) 순으로 선호하는 것으로 조사

2023년 투자 선호도 비교