4화. 정책 제언

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전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책제언

시리즈 총 6화

2023.06.18

읽는시간 4분

주택경기가 위축되면서 그동안 누적된 전세시장의 보증금 리스크가 현실화

2020년 이전 갭투자는 주택경기 호황으로 문제 발생의 여지가 없었으나 2021년 말부터 거래 위축, 주택경기 침체 조짐을 보이면서 보증금 리스크가 현실화되기 시작

최근 주택경기가 빠르게 위축되면서 매매전세비가 높은 주택의 경우 보증금 미반환 리스크가 현실화될 가능성이 높음

매매전세비가 높은 주택일수록 주택가격 하락기에 매매가격과 전세가격 격차가 좁혀지면서 보증금 반환의 어려움에 직면
2019~2021년 주택가격 급등기에 높은 전세가격을 바탕으로 다수의 주택매매 발생. 2023년 들어 전세 재계약 시점이 도래하면서 문제가 발생

매매가격지수, 전세가격지수, 기준금리 추이

자료: 한국은행, KB국민은행

보증금 승계 구입 거래 신고 추이

자료: 국토연구원, 국토부 자금조달계획서

향후 전세시장 안정을 위해 잠재적인 보증금 리스크를 미연에 방지할 필요가 있음

①금융 시스템과 보증보험 강화를 통해 구조적으로 발생 가능한 문제를 최소화 ②거래 불확실성을 제거해 안정성을 확보 ③기업형 임대사업자와 중개기관 활성화 등을 통해 전세시장이 가진 문제점 보완

전세제도의 구조적 문제점과 대응 가능한 정책

자료: KB경영연구소

(1) 금융 시스템과 보증보험 강화

[DSR 산정시 포함] 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격에 미치는 영향을 축소하기 위해 전세자금대출을 DSR 산정에 포함

현재 DSR 산정 시 예적금담보대출, 보험약관대출처럼 상환자금이 별도로 존재하는 대출은 제외되고 있음

전세자금대출도 만기 시 돌려받는 전세보증금으로 상환이 가능하기 때문에 DSR 산정에서 제외하고 있으나 건당 대출 규모가 크고 과도한 대출로 인한 주택시장의 부정적인 영향을 감안해 DSR 산정에 포함하는 것에 대해서 검토할 필요

전세자금대출은 거래 금액이 커 금융비용 역시 커질 수 밖에 없으며, 상환능력을 넘어서는 과도한 대출은 결과적으로 가계에 부담으로 작용
DSR 포함 시 만기 일시상환 신용대출에 DSR 적용(만기 5년)보다 완화해서 적용할 필요가 있으며, 원리금 상환을 조건으로 만기를 연장하는 방안도 고려할 수 있음
- 가계부채의 안정적 관리라는 측면에서 전세자금대출 역시 원리금상환방식으로 유도할 필요가 있음

한편 투자자가 전세를 활용해 (매매가격대비 전세가격 비율이 높은)고(高) LTV로 자금을 조달하는 행위에 대한 규제가 필요하며 이를 위해 DSR을 활용하는 방안도 검토할 필요가 있음

예를 들어 3주택 이상 주택 보유자가 70% 이상의 고LTV로 전세를 포함해 주택을 구입한 경우 DSR 산정에 전세보증금을 포함하는 방안

장기적으로 주택 관련 대출 기준은 DSR을 중심으로 간소화할 필요

복잡한 지역별 규제, 다주택자 규제를 없애고 LTV 일률 적용하며 대출 만기와 DSR로 리스크를 관리
전세자금반환대출(LTV 70%)이 다주택자의 투자자금 확보 수단으로 활용되지 않도록 DSR·DTI 등의 규제는 지속

주택담보대출 규제 현황

자료: 정부 보도자료

[고 LTV 전세자금대출 제한] 매매전세비가 과도하게 높은 경우 전세자금대출 제한

주택가격 하락 시 전세보증금 손실 방지를 위해 매매전세비 70% 이상 주택의 경우 임차인의 전세자금대출을 제한

매매전세비 70% 이상으로 매매가격 대비 전세가격이 과도하게 높을 경우 주택가격 하락 시 보증금 리스크에 노출될 수밖에 없어 정책적 제한이 필요

매매가격에 근접한 비용을 담보로 주택을 임차하는 전세계약은 합리적이지 않으며, 전세보증금을 낮추고 부족분은 월세로 전환하도록 유도하는 것이 바람직한 정책 방향

대표적 서민 주거 유형인 전세는 주택경기 호황기에는 규제 측면에서 접근하기에 정책적 부담이 따르나 최근 전세사기에 대한 경각심이 높아지면서 정책적 관리가 요구되는 상황

[전세보증금반환대출 확대] 전세보증금 반환 용도의 대출에 대해 한시적으로 배려 필요

전세보증금반환대출 중 가장 대표적인 상품은 세입자퇴거조건부전세반환대출

전세보증금 반환 용도의 주택담보대출에는 세입자퇴거조건부전세반환대출, 임대보증금반환자금보증대출, 임차보증금 반환 목적 특례보금자리론의 3가지가 있음

- 세입자퇴거조건부전세반환대출은 퇴거를 앞둔 임차인에게 보증금을 반환하기 위해 임대인이 신청하는 가장 일반적인 대출 상품

- 임대보증금반환자금보증대출은 주택금융공사의 보증서를 담보로 실행하는 대출상품 이며 세입자퇴거조건부전세반환대출을 받았더라도 한도가 부족할 경우 대출 가능

- 9억 원 이하 1주택 소유자일 경우 임차보증금 반환 목적 특례보금자리론이 가장 유리

※ 2023 년 4 월 말 기준 특례보금자리론 은 총 30.9조 원이 접수되었으며 이 중 임대보증금 반환 대출은 전체 대출 대비 건수 기준 7.9%(약 1.1만 건), 금액 기준 8.5%(약 2.6조 원)을 차지

정부는 올해 3월부터 임차보증금 반환 목적 주택담보대출에 대한 각종 규제를 일괄 폐지

- 투기지역 · 투기과열 지역 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 대출 한도 (2억 원)

- 규제지역 9억 원 초과 주택에 대한 전입 의무

- 2주택 보유 세대의 규제지역 소재 주택 담보대출 취급 시 다른 보유 주택 처분 의무

- 3주택 이상 보유 세대의 규제지역 소재 주택담보대출 금지

전세보증금 반환 대출

자료: 주택금융공사, 정부 보도자료 등 취합

2023년 3월 2일 시행된 대출 규제 완화 조치의 주요 내용

다주택자 규제지역 내 주택담보대출 허용 : LTV 30%
- 비규제지역 LTV 60%( 종전과 동일)
임대사업자와 매매사업자에 대한 주택담보대출 허용 : LTV (규제)0% > 30%, (비 규제) 0% > 60%
임차보증금 반환 목적 주택담보대출 제한 규정 완화
생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지 : 2억 원 > LTV · DSR 내 허용
주택담보대출 대환 시 기존 대출 시점의 DSR 적용 (1년 한시 , 증액 불허)
- 금리상승· DSR 규제 강화 등으로 인한 기존 대출 한도의 감액 방지
서민 ·실수요자의 주택담보대출 한도 폐지 : 6억 원 > LTV · DSR 내 허용

전세보증금 반환 목적 주택담보대출에 대해서는 규제지역 등의 제약 조건 해제가 필요

전세보증금반환대출에 대한 수요는 향후 지속적으로 증가할 전망

- KB ·신한·우리·하나 등 4대 은행의 세입자퇴거조건부전세반환대출 잔액은 2021 년 3월 11.3조 원에서 올해 3월 16.6조 원으로 46% 증가

- 전세가격 고점이 2022년 이라는 점을 감안하면 전세보증금 반환 관련 대출 니즈는 향후에도 전망

현재는 주택담보대출 규제 한도 내에서 추가 대출이 가능하나, 전세보증금 반환 목적 대출에 대해서는 LTV 70%로 일괄 적용할 필요

- 다주택자에 대해 규제지역 에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60% 까지 대출 허용

DSR 완화는 소득으로 감당 가능한 범위를 넘어서는 대출을 허용한다는 점에서 리스크가 증가할 수 있어 신중한 검토가 필요하나, 1.5억 원 한도 내에서 DSR 적용 배제 고려

- 현재 긴급 생계 비 마련 목적 주 택담보대출의 경우 차주가 의료비 , 교육비 등 긴급한 생활안정자금 목적임을 입증하고 신청한 목적 범위 내에서 자금을 사용한다는 약정을 체결하 며 , 여신심사위원회의 승인을 받은 경우 15억 원 한도 내에서 DTI·DSR 적용없이 대출 가능

4대 은행 세입자퇴거조건부전세반환대출

현재는 주택담보대출 규제 한도 내에서 추가 대출이 가능하나, 전세보증금 반환 목적 대출에 대해서는 LTV 70%로 일괄 적용할 필요.

자료: <이데일리>

다만 대출규제 완화 시 세입자퇴거조건부전세반환대출 악용을 막기 위해 제한적으로 적용

세입자퇴거조건부전세반환대출 LTV 완화는 세입자를 교체하는 경우에 한해 허용

- 조정지역의 경우 다주택자는 LTV 30% 기준이 적용되나 전세계약 만기 도래 시 세입자퇴거조건부전세반환대출(LTV 70%)을 받고 본인이 거주할 경우 규제지역에서 높은 LTV 기준을 적용 받는 것과 동일한 효과

- 세입자퇴거조건부전세반환대출 시 본인이 거주 하지 않는다는 약정 의무화⁶

따라서 세입자퇴거조건부전세반환대출 LTV 완화 조치는 기존 전세세입자를 보유한 임대인에 한해 적용하며, 향후 1년간 한시적으로 운용한 후 필요 시 기한 연장 여부를 검토

⁶ 현재 세입자퇴거조건부전세반환대출의 경우 대출 실행 후 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정을 해야 하며, 이를 어길 경우 향후 3년간 관련 대출 불가

[보증보험 의무화] 장기적으로 전세계약 시 임대인의 전세보증보험 의무 가입을 규정⁷

장기적으로 임차인 보증금 보호 상품인 임대보증금보증과 전세보증금반환보증을 통합

임차인 보증금 보호 상품에는 ‘임대보증금보증’과 ‘전세보증금반환보증’이 있음

- 임대보증금보증 은 임대사업자가 임대차계약 종료 후 일정 기한 내 보증금을 반환하지 않거나 사업자 부도 등으로 임대보증금을 반환하지 못하는 경우 임차인에게 보증 사업자가 보증금을 책임지는 기업보증제도로 서 임대인이 가입하는 보증 상품

- 전세보증금반환보증 은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비해 임차인이 가입하는 상품

임차인 보증금 보호를 위해 보증보험을 독려할 필요가 있으며, 이를 위해 장기적으로 두 상품을 통합하되 임차인이 아닌 임대인이 보증보험에 가입하는 형태로 전환

임대보증금보증과 전세보증금반환보증 주요 내용 비교

자료: KB경영연구소

보증보험 가입 주체도 임차인에서 임대인으로 전환하도록 규정할 필요가 있음

통상적인 경우 채무자(임대인)가 보증보험에 가입해야 하나, 전세보증금 관련해서는 채권자(임차인)가 보증보험에 가입하는 형태

- 임대보증금보증은 25%, 전세보증금반환보증은 100% 부담

임차인의 보증금 미반환 리스크는 채무자인 임대인으로부터 발생. 임대인이 보험 계약자로서 직접 보증보험을 가입하고, 보증수수료까지 부담하는 구조를 채택하는 것이 합리적

주택경기 변동에 따라 다주택자에 대한 규제 강화와 완화를 반복하는 것보다 다주택자의 책임을 명확히 부여하고 이를 준수하도록 유도하는 것이 바람직함

⁷ 강민석·정종훈 임대보증금 관련 보증 합리화 방안 >>, KB 경영연구소 2022 년

[중개업소 공제증서의 실효성 개선] 매매 및 임대차 물건 하자 시 중개업소 공제증서의 보증 범위 확대

전세보증금 규모를 감안할 때 중개업소의 역할과 책임 강화가 필요

한국 전세제도는 주택매매가격 하락 시 보증금 미반환 이슈에 직면할 수 있고, 보증금 규모도 상당하기 때문에 중개인의 책임 있는 역할 강화를 통한 보증 사고 대비가 필요

주요국의 경우 주택 임대 시 통상 2개월치 월세를 보증금(deposit)으로 설정함에 따라 상대적으로 임차인 리스크가 낮음

- 주요국 임대시장은 주로 월세 계약이고 , 월세 2개월치를 보증금으로 납부하며 월세 1~2배 정도(홍콩 0.5배 , 프랑스 1배 , 미국 1.5배 독일 2배)를 중개수수료로 지급

임대차 물건 하자 시 중개업소의 공제증서에서 일정 부분 보증금을 부담하거나 일정 금액 이상 보증금의 경우 계약 건별 공제 가입을 고려

중개업소의 공제증서에 기재된 2억 원은 계약 건당 보증하는 금액이 아닌 한 중개업소가 1년 동안 보상해줄 수 있는 손해배상금 총액으로서 실제 사고 발생 시 대처하기에는 미흡

- 중개 업소 책임 보장 한도는 2008 년 1억 원 에서 2023 년 2억 원 법인 4억 원 으로 상향 부동산가격 상승 치 반영이 미흡하여 현실적으로 사고 금액 보장 에는 한계

- 전세사기가 급증하면서 중개업소 보상 한도 확대는 긍정적이나 제도적 실효성은 미비 공제금 신청 절차가 복잡하고 장기간 소요되며 공제금 지급비율도 낮음

※ 국토교통부의 2021년 중개산업 실태 조사 결과, 응답자의 약 11.6%가 중개 사고를 경험(확인 매물 상이, 비소유자와 계약, 이중매매 허위계약 등)
일정 금액 이상 보증금의 경우 계약 건별 공제 가입을 통해 임차인 보증금 보호 방안 고려
전세보증금 미반환 이슈는 일정 기간 거주 후 또는 계약 만료 시점에 발생할 가능성이 높다는 점에서 공제증서의 보증 기간을 2년으로 확대하는 방안도 검토

중개 사고 손실배상 공제료 납입과 지급액

자료: 한국공인중개사협회

주택임대차계약 시 중개보수 상한요율

자료: 국토교통부, 한국공인중개사협회

(2) 전세 거래 불확실성 제거를 통한 안전성 확보

[임대인 신원 및 세금 체납 확인 의무화] 중개업소의 임대인 관련 정보 확인 의무화

중개인은 전세계약 시 임대인의 세금 체납 및 악성 임대인 여부 등을 안심전세앱에서 확인한 후 세입자에게 고지

통상 세입자의 경우 전세계약 시 중개인을 믿고 계약을 진행하기 때문에 중개인이 관여한 사건의 경우 사기 여부를 의심하기 어려움

- 신축 빌라의 경우 건축주와 중개 인이 공모 하면 정확한 시세 파악이 어려움

최근 정부에서 임차인의 정보열람권⁸을 강화하면서 임차인이 임대인 정보와 세금 체납 사실을 확인할 수 있는데, 이를 중개인 역할로 의무화하고 계약서에 고지 여부를 기록하도록 규정

임차인의 임대인 정보 확인 사실이 알려지면 임대인과 불편한 관계로 이어질 수 있기에, 중개인의 의무사항으로 규정함으로써 안전한 계약 체결 여건을 조성

⁸ 2023 년 4 월 3일부터 보증금 1천만 원 이상 전월세 계약 시 임대인 동의 없이도 전국 세무서에서 미납 국세를 확인할 수 있으며 동의 없이 정보를 열람한 사실은 임대인에게 통보함 또한 임차인은 계약 후 임대 기간이 시작하는 날까지 임대인 동의를 받아 소유 주택 수 열람 신청이 가능

[전세계약 시 매매전세비 설명 의무화] 매매전세비가 높은 주택의 전세계약 방지

전세계약 시 중개인은 해당 물건의 매매전세비를 산정하여 임차인에게 고지하고 사전에 잠재적 위험을 인지시킬 필요가 있음

아파트와 달리 시세가 없는 빌라의 경우, 해당 지역에서 1년 이내 동일 거래의 매매가격과 전세가격을 통해 매매전세비를 계산

- 거래 사례가 없을 경우 부동산 통계 사이트(안심전세앱, KB부동산앱 등)를 활용하여 추정된 전세 가격을 기반으로 매매전세비 를 산정하여 고지

- 빌라의 경우 거래 거래 사례와 시세 추정이 어려움. 국토부 안심전세앱 과 KB부동산앱을 통해 수도권은 물론 전국 빌라 시세 조회가 가능

세입자는 매매전세비율을 참고하여 주택가격과 전세보증금 수준을 인지하고 계약 여부를 판단

[전입신고 당일부터 효력 발생] 전입신고 효력을 당일부터 인정해 전세보증금 선순위권 보호

임차인의 대항력 요건은 확정일자, 전입신고, 실거주의 3가지 요건을 모두 갖춘 시점부터 효력이 인정되는데, 계약 당일 3가지 요건을 갖추어도 같은 날 임대인이 대출을 받을 경우 전세보증금은 후순위로 밀려날 수 있음

확정일자는 신고 당일 효력이 발생하나 전입신고와 입주 요건은 다음 날 0시부터 대항력이 발생하기 때문

전입신고 효력을 신고 당일부터 인정해 사적 금융으로서 전세보증금의 선순위권을 인정

[금융권 확정일자 정보 조회 및 활용 가능] 금융권에서 확정일자와 전입신고 부여 현황을 조회해 임대인의 대출 실행 제한

금융권의 전입신고와 확정일자 조회와 활용을 허용해 임차인이 대항력 요건을 갖추기 전에 임대인이 대출을 실행하는 것을 미연에 방지

현재는 금융권이 임차인의 전입신고와 확정일자 부여 현황을 조회할 수 없음
- 대항력 발생 여부는 등기부등본 등기사항전부증명서 상 등기사항이 아니므로 확정일자 등의 정보는 별도 확인이 필요
금융권의 전입신고와 확정일자 조회와 활용을 허용해 임차인이 대항력 요건을 갖추기 전 임대인 대출을 제한
- 확정일자 정보 제공 및 활용 동의 의무화 등 의 추가적인 조치 필요

전입신고 당일부터 임차인이 대항력 효력을 갖출 경우, 당일 실행된 임대인의 대출 근저당권이 후순위로 밀려 금융기관의 채권보전 문제로 이어질 수 있음. 이에 따라 금융권도 전입신고와 확정일자 부여 현황의 확인이 필요

(3) 기업형 임대사업자 및 중개기관 활성화

[기업형 임대사업 확대] 안정적인 임대사업자 비중 확대

한국 임대시장은 사적금융을 중심으로 구성되어 주택경기 변동기마다 시장 불안정이 중요한 사회적 이슈로 부각

임대주택 공급 안정화를 위해 공공임대뿐 아니라 민간 기업형 임대주택 확보가 필요

뉴스테이와 같은 기업형 임대주택 건설을 통해 임대시장 안정과 임대사업 활성화 도모

이를 위해 주택시장 침체 시 자금력을 가진 금융권이 주택을 구입해 임대주택으로 활용하거나, 향후 주택시장 회복 시 공급할 수 있는 풀로 활용하는 등 주택시장 안정을 위한 방안을 마련할 필요가 있음

금융권이 임대시장에 진출할 경우 개발 금융 단계부터 전세자금대출까지 연계가 가능하며, 보증금을 담보로 한 월세 대출상품 출시도 가능
일시에 많은 매물이 나와 주택가격이 급락할 경우 금융기관의 주택 구입을 통해 주택경기 연착륙에도 기여 가능
향후 예상되는 미분양아파트 증가 이슈에 대응하기 위해서도 필요한 조치라고 할 수 있음

임대사업자 주요 의무

(임차인 보호) 임차인에게 귀책 사유가 없는 한 재계약 거절 불가능
(임대료 증액 제한) 임대료 5% 이내 증액 제한 (1년 이내 증액 불가)
(표준임대차계약서 사용 및 임대차계약 신고) 임대사업자가 임대차계약을 체결 하는 경우에는 표준임대차계약서를 사용 해야 하며 , 계약 체결일부터 3개월 이내 시장·군수·구청장에게 이를 신고해야 함
(임대 의무 기간 준수) 임대사업자는 임대 의무 기간 동안 원칙적으로 임대주택을 양도 하거나 본인이 거주할 수 없음
(임대보증금 보증 가입) 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 보험에 가입해야 함

기업형 임대사업자를 통해 임차인 보증금 미반환 리스크를 최소화할 수 있는 안정적 시장 운영 주체 확보가 가능할 것으로 기대

기업형 임대사업자가 전세사기나 깡통전세 물건을 구입할 경우 경매에 앞서 우선 구입할 수 있는 권한을 부여하는 방안도 고려

[기업형 중개 시스템 및 플랫폼 마련] 기업형 매물 관리와 책임 중개 시스템 마련

기업형 중개 플랫폼을 통해 임대주택을 중개 및 관리하고, 책임 거래를 통해 매물 하자 시 전세보증금을 보존하고 계약 파기에 대해 책임지는 형태로 운영

기업형 중개 플랫폼이 중개 물건 정보 제공과 함께 직접 운영하거나, 중개사무소를 통해 오프라인 중개 서비스를 운영하는 방식
- 일반 중개 사무소 와 계약을 맺고 중개 거래를 진행하되 책임 중개와 함께 중개수수료를 나눠 갖 는 구조
중개 물건 보유와 책임 중개 등으로 일반 중개사무소에 비해 중개수수료는 높을 수 있지만, 책임 거래를 통해 안정성 담보 가능
중개수수료가 높은 대신 제공되는 서비스와 책임 중개 보장을 기반으로 소비자 선택 기회를 확대할 수 있을 것으로 기대

미국의 대표적인 부동산 중개 플랫폼 레드핀(Redfin)의 경우, 직접 고용한 중개인과 외부 중개인(파트너)을 통해 거래 진행. 대량의 물건을 확보하고 고객에게 맞는 주택을 소개하며, 매물 마케팅과 서류 처리 등을 지원

온라인 부동산 정보 플랫폼을 운용함과 동시에 오프라인에서 전속 중개인을 직접 고용해 원스톱 서비스를 제공

- 레드핀의 직접 고용 중개인 (Lead agent은 정규 직원으로 레드핀에 직접 고용되어 각 종 보험 과 연금 혜택 과 함께 고용 안정을 보장 받음

주요 업무는 고객이 원하는 주택 검색, 매물 마케팅, 가격 협상, 고객 간 의견 조율, 다른 에이전트와의 작업, 서류 처리 지원, 주택 검사 및 마감일과 같은 요구사항 공지 등

레드핀을 통한 거래 시 매도인의 중개수수료 감소 효과(매수 중개인 3%, 레드핀 1.5%)

- 중개수수료는 협상 가능하나 통상 6% 이며 최근 4~5% 수준으로 인하(2020년 중개 수수료는 평균 4.94%). 일반적으로 매도인이 전액 부담 매수·매도 중개인에게 3%씩 지급

- 다만 미국의 경우 고객 서비스 제공과 매물 마 케 팅 관리 등으로 수수료가 높은 편으로 논란이 되고 있음

- 레드핀 중개인은 총 1.1만 명(2022년 기준 리더 2,426명, 파트너 8,700명)으로 꾸준히 증가. 2022년 기준 레드핀 사이트 Redfin, RentPath, Bay Equity Home Loans등의 월간 접속자 수는 약 4,970만 명으로 2015년에 비해 4.3배 증가

주택 매매 시 레드핀의 중개수수료 구조

레드핀 소속 중개인 현황

자료: 레드핀

[다주택자의 임대사업자 등록 의무화] 일정 수 이상 주택 보유자에 대해 임대사업자 등록을 의무화시켜 임대시장을 안정화

임대사업자 등록제도는 임대차3법 도입 전 임대인의 자발적 등록을 유도하기 위해 도입되었으나 과도한 세제 혜택이 이슈가 되면서 축소

임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상 민간 임대주택을 취득해 등록한 자로서 취득 유형과 공적 지원 여부에 따라 구분
지난 2020년 보완 대책을 통해 4년 임대 규정을 폐지하고, 등록 대상에서 아파트도 배제

임대사업자 등록을 의무화해 체계적으로 관리할 필요가 있음

보유세 부과보다 소득 중심 과세 부과로 전환해 다주택자를 관리할 필요가 있음
보유 주택이 많은 임대인의 경우 경기변동 리스크에 직면할 가능성이 크며, 이에 대한 정보를 임차인에게 전달할 필요가 있음
임대주택사업자 등록 의무 대상은 3호 이상 주택 보유자를 대상으로 하되, 시장 충격을 완화하기 위해 단계적으로 보유 호수를 조정하는 방안도 고려 가능

등록 임대주택 유형별 신규 등록 가능 여부

임대주택사업자 등록 의무 대상은 3호 이상 주택 보유자를 대상으로 하되, 시장 충격을 완화하기 위해 단계적으로 보유 호수를 조정하는 방안도 고려 가능.

자료: 국토교통부

임차시장에서 공급자로서 법인과 함께 다주택자 역할 인정이 필요. 임대사업자 등록 의무화를 위한 세제 혜택 마련 등을 고려

장기적으로 조정지역 내 다주택자가 임대사업자로 등록 시 양도세 부담 완화 방안을 고려

- 정부는 지난해 5월 양도세율을 낮추고 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과를 2024년 5월까지 유예 하기로 결정

임대사업자 등록 시 법인 수준의 양도세율을 적용하거나 장기보유특별공제를 적용하는 방안 등을 고려

- 법인의 양도세는 강화되었으나 (기본 세율 10~25%에 2021년 1월부터 20% 추가) 여전히 다주택자 양도세보다는 낮은 수준

- 임대로 활용되는 주택을 매도 시 장기보유특별공제를 적용해 양도세 부담을 완화 (현재 조정대상지역의 경우 장기보유특별공제 배제)