생활숙박시설은 숙박시설의 일종으로 일반숙박시설과는 달리 취사시설이 존재하는 것이 특징
- 숙박시설은 「공중위생관리법」에 따라 숙박업 신고를 하고 손님이 수면을 취하고 머물 수 있는 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 시설로서 일반숙박시설과 생활숙박시설로 구분
- 생활숙박시설은 일반숙박시설과는 달리 취사시설이 포함되어 있으며, 장기 투숙 수요에 대응하여 2012년부터 공식적으로 도입
KB 상업용 부동산시장 리뷰 2023년 3분기 - 생활숙박시설
시리즈 총 7화
2023.08.25
읽는시간 4분
핵심 내용 요약
- 주거용 사용 제한에 따른 도심권 수요 급감 우려 확대
생활숙박시설은 취사가 가능한 숙박시설로서 주택 시장 호황기에 크게 주목받기 시작
주택 시장 과열과 함께 생활숙박시설도 주택의 대체재로서 관심 증가
- 주택 수요 급증으로 주택 시장이 과열되면서 오피스텔 등 준주택⁷뿐만 아니라 숙박시설 중 개별 등기와 개별 임대차가 가능하고 취사시설이 존재하는 생활숙박시설에 대한 관심도 증가
- 수요 증가와 함께 공급도 늘면서 2018년 이후 5년간 약 2.8배 증가
- 2018년 3.1만 호였던 생활숙박시설은 주택가격 상승세가 지속되었던 2019~2021년 연평균 1.6만 호가 공급되면서 2022년 8.7만 호까지 증가
숙박시설 종류에 따른 분양, 임대차, 취사시설
자료: 한국관광공사
전국 생활숙박시설 추이
자료: 국토교통부, 홍기원 더불어민주당 의원실
⁷주택 외 건축물과 그 부속 토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설을 의미. 오피스텔, 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택이 이에 해당
숙박시설에 대한 정확한 이해 없이 주택 규제 회피 목적으로 찾는 수요가 급증
상업용 부동산 투자 수요 이외에 주택 투자자와 실수요자까지 관심을 갖기 시작
- 그동안 생활숙박시설의 경우 상업용 부동산 투자 수요가 대부분이었으나, 2018년 이후 주택가격 급등으로 대출, 세금, 청약 등 관련 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 적다는 장점만으로 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 집중
- 분양 홍보 과정에서 규제 회피가 가능한 점이 크게 부각되면서 상당수 수요자가 숙박시설에 대해 정확하게 이해하지 못한 채 주거용으로 사용하기 위해 청약했을 가능성도 존재
많은 수요가 집중되면서 일부 단지에서는 높은 청약 경쟁률 기록
- 주택가격 상승률이 정점을 찍었던 2021년에 분양한 생활숙박시설은 높은 청약경쟁률 기록⁸
생활숙박시설 분양 광고
자료: SBS 뉴스(2022년 10월 11일자)
2021년 주요 생활숙박시설의 청약 경쟁률
자료: <대한경제신문>
⁸서울 강서구 마곡지구 ‘롯데캐슬르웨스트’의 경우 고분양가 논란(인근 시세 대비 높은 가격)에도 불구하고 876가구 모집에 무려 57만 명이 청약에 참여
정부의 주택 사용 용도 제한으로 혼란 지속
2021년 이후 정부의 주거 용도 사용 규제로 공급이 급감했으며, 주거용의 경우 2023년 10월까지 용도 변경하지 않으면 이행강제금이 부과될 예정
- 정부는 2021년 생활숙박시설을 용도 변경 없이 주거용으로 사용하는 것을 강력히 제한
- 2020년 국정 감사에서 적법한 용도 변경 없이 주거용 건축물로 사용하는 사례가 다수 발생하면서 생활숙박시설에 대한 주거 용도 사용 제한 조치 시작 - 신규 시설뿐만 아니라 이미 분양된 시설에 대해서도 조치 시행
- 신규 시설의 경우 주택이 아닌 숙박업 사용을 명시하고 건축 심의와 허가 단계에서 숙박 시설 적합 여부 등을 파악해 주거 용도 사용을 사전 차단
- 기존 시설을 주거 용도로 사용하기 위해서는 주거가 가능한 시설로 용도 변경해야 함. 2023년 10월 14일 이후 2년간의 계도 기간을 거친 후에는 이행강제금(공시지가의 10%)을 부과할 예정
기존 생활숙박시설의 원활한 용도 변경을 위해 기준을 완화했으나 실효성이 낮음
- 이미 분양을 받은 사람들의 피해를 줄이기 위해 오피스텔 등 주거 가능 시설로 용도 변경이 가능하도록 완화된 기준 적용
- 오피스텔 건축 기준 중 발코니 설치 금지, 바닥 난방 제한 등의 규정을 적용하지 않음 - 그러나 건축 기준 외에도 제한 사항이 많아 실제 용도 변경이 쉽지 않은 상황
- 다양한 문제가 존재하나 특히 주차장 기준 충족을 위한 공간 확보와 지구단위계획에 따라 오피스텔로 전환 자체가 불가능한 경우도 존재
- 2023년 2월 기준 오피스텔로 용도 변경한 생활숙박시설은 1,033호로 전체 생활숙박시설의 약 1.1%에 불과⁹
생활숙박시설의 불법 주택 사용 조치 계획
자료: 국토교통부
오피스텔 용도 변경 시 미적용 완화 규정
자료: 국토교통부
⁹홍기원 더불어민주당 의원실이 국토교통부에서 제출받은 자료 기준. 경제만랩 재인용
¹⁰눈에 보이는 벽 안쪽을 기준으로 전용면적 산정(공동주택, 오피스텔)
¹¹벽 중심선을 기준으로 전용면적 산정(그 외 건축물)
주거용 이용 제한은 불가피할 것으로 보이며, 향후 도심권을 중심으로 수요 급감 예상
생활숙박시설의 용도 변경 어려움과 정부의 강경 대응으로 주거용 사용 제한이 불가피하게 되면서 수요가 급감할 것으로 예상
- 실질적으로 용도 변경 가능성이 낮고 정부에서 추가로 완화 대책을 발표하지 않으면서 2023년 10월 14일 이후 생활숙박시설의 숙박업 사용은 불가피한 상황
- 지난해 하반기 이후 주택가격이 하락세로 돌아선 가운데 숙박업 신고와 주거 용도 사용 제한으로 수요가 감소할 것으로 보이며, 향후 이행강제금이 부과될 경우 수요는 더욱 줄어들 전망
- 전문 사업자에게 숙박업 운영을 위탁하는 경우에는 추가 비용이 발생함에 따라 수익률 저하에 따른 투자 수요 감소 가능성도 존재
도심권에 공급된 생활숙박시설의 경우 주거 수요 감소에 따라 초과 공급 및 가격 하락 예상
- 도심권 일부 생활숙박시설의 경우 주거용 거주 목적을 위해 공급되면서 본래 수요 대상인 장기 투숙 수요는 많지 않을 것으로 예상
- 이미 상당수 생활숙박시설이 분양 당시보다 가격이 하락한 상황에서 주거 용도 수요 감소와 숙박업 전환에 따른 숙박시설 급증으로 추가 가격 하락 가능성도 존재
- 다만 비수도권의 관광지 인근에 주거 용도가 아닌 실제 숙박업을 목적으로 공급된 시설의 경우 2023 년 10 월 이후 이행강제금 부과에 따른 영향에서 벗어날 것으로 보이며, 오히려 거리두기 해제와 여행 수요 증가, 소비 회복 등으로 과거 대비 긍정적인 부분도 존재
부동산연구팀
KB경영연구소
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KB상업용부동산시장 리뷰 - 2023년 3분기
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