스트레스 DSR 3단계 시행, 대출 한도 얼만큼 줄었을까?

금융기관은 대출 한도를 정할 때, DSR이라는 기준을 사용해요. DSR(총 부채 원리금 상환 비율)은 돈을 빌리는 사람(차주)의 연 소득에서 매년 갚아야 하는 원리금(차주가 보유한 모든 대출의 원금+이자)이 차지하는 비율을 말해요.

예를 들어 연 소득이 5천만원이고, 매년 원금과 이자로 2천만원을 갚아야 한다면 DSR은 40%가 되는 거예요. 현재 1금융권에서는 총 대출액이 1억원을 초과(대출 신청금액 포함)하는 사람이 가계대출을 받는 경우 DSR이 40%를 넘지 않도록 제한하고 있어요.

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수도 있다는 가정을 미리 반영해 대출 한도를 계산하는 제도예요. 금리가 바뀌는 변동금리 등의 대출을 받을 때 적용돼요.  

예를 들어, 지금은 월 200만원씩 갚을 수 있어도 금리가 오르면 상환 부담이 더 커지겠죠. 그래서 금융기관은 실제 금리에 '스트레스 금리'를 더해 "이 정도 금리일 때도 이자를 감당할 수 있을까?"를 기준으로 대출 한도를 정하는 거예요. 스트레스 금리는 대출 심사 기준에만 적용될 뿐, 실제 대출 시 적용되는 금리에는 영향을 주지 않아요.

정부는 대출을 한꺼번에 제한하면 국민 부담이 커질 수 있다고 보고, 부작용을 줄이기 위해 스트레스 DSR의 대상이 되는 대출의 범위와 적용 비율을 3단계로 나누어 단계적으로 확대했어요. 

• 1단계(2024년 2월 26일~2024년 8월 31일)

  은행권 주택담보대출에만 스트레스 DSR을 적용했어요. 이때는 스트레스 금리의 25%만 반영되어, 대출 한도에 미치는 영향은 비교적 비교적 크지 않았어요.

• 2단계(2024년 9월 1일~2025년 6월 30일)

  은행권 신용대출에도 스트레스 DSR이 적용됐어요. 제2금융권은 주택담보대출만 해당됐고요. 적용 비율은 스트레스 금리의 50%, 수도권 주택담보대출은 80%로 강화되면서 한도 축소 폭이 더 커졌어요.

• 3단계(2025년 7월 1일~)

  3단계가 시행되며 전 금융권의 모든 가계대출에 스트레스 DSR이 적용됐어요. 주택담보대출, 신용대출, 기타대출이 모두 포함되고, 스트레스 금리 적용비율도 100%로 올랐어요.

정부는 1단계에서 0.38%, 2단계에서 0.75%(은행 수도권 주담대 1.2%)를 스트레스 금리로 가산해 적용했어요. 그리고 2025년 7월 1일 3단계 스트레스 DSR 시행과 함께 실질 스트레스 금리를 1.5%로 상향했어요. 다만, 지방 주택담보대출은 2025년 말까지 0.75%로 적용하는 것으로 유예했고요.

이후 정부가 10.15 부동산 대책을 발표하면서, 10월 16일부터 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해 스트레스 금리가 3%로 대폭 인상됐어요.

7월 1일부터는 은행권뿐 아니라 제2금융권의 모든 가계대출에 스트레스 DSR이 전면 적용됐어요.

3단계 시행 전에는 0.75%로 반영 되던 스트레스 금리가 1.5%(주담대 별도)로 상향됐어요. 기존 단계별 시행 때는 스트레스 금리의 일부만 비율을 정해서 적용했다면(1단계 25%, 2단계 50%), 3단계부터는 스트레스 금리를 100% 반영하기 때문에 대출 한도에 미치는 영향이 더욱 커졌어요.

3단계 스트레스 DSR 영향으로 대출 한도 계산 시 적용되는 금리가 커지면서 과거보다 대출 가능 금액이 줄어들었어요.

특히 수도권과 규제지역은 10월 15일 발표된 주택 안정화 대책에 따라 적용 스트레스 금리가 최소 3%로 상향되며, 한도가 더 크게 줄었는데요. 예를 들어, 연 소득 1억원 차주가 수도권에서 변동금리로 주택담보대출을 받는 경우, 대출 한도가 5억 8,700만원에서 5억 100만원으로 약 14.7% 감소했어요.