전세사기 최소보장제 | 대상, 지원금, 신청 방법 알아봐요

“전세사기를 당했어요. 더 지원받을 수 있나요?”  

전세사기 피해자로 인정받아도 보증금은 자동으로 돌아오지 않아요. 피해를 본 집이 팔려도 보증금을 모두 되찾지 못할 수 있죠. 이미 일부를 돌려받았거나 다른 지원을 받았다면, 추가 지원을 받을 수 있는지도 궁금할 텐데요. 그래서 새로 마련한 제도가 있어요. 바로 ‘전세사기 최소보장제’예요. 전세사기 최소보장제의 개념과 지원 대상, 금액 계산법, 신청 시기와 준비서류를 알아볼게요.

전세사기 최소보장제는 전세사기 피해자가 적어도 보증금의 ‘3분의 1’은 돌려받도록 정부가 도와주는 제도를 말해요. 이 3분의 1을 ‘최소보장금’이라고 해요.

만약 전세사기 피해자가 이미 돌려받은 보증금과 법에 따라 받은 임대료 지원 등을 합쳐도 최소보장금에 못 미치면, 모자란 금액만큼 정부가 채워줘요. 이 돈이 ‘최소지원금’이에요.

그동안은 집이 경매로 얼마에 팔리는지, 내 보증금을 돌려받는 순서가 몇 번째인지에 따라 피해자마다 되찾는 돈이 크게 달랐어요. 그래서 2026년 5월 법을 고쳐 최소한의 회복선을 정했고, 전세사기 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행해요.

최소지원금을 받으려면 먼저 정부 심사를 거쳐 전세사기 피해자로 인정받아야 해요. 이때 인정 결과를 적은 서류가 ‘결정문’이에요.

전세사기 피해자로 인정받았다고 누구나 최소지원금을 받는 건 아니에요. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 피해 유형별로 지원 범위를 나누기 때문이에요. 결정문 앞쪽의 ‘결정 주문’ 항목에는 내가 어떤 유형으로 인정받았는지가 적혀 있는데요. 이 유형이 아래 둘 중 하나여야 최소지원금 대상이에요.

1. 전세사기피해자: 특별법 제2조 제3호에 해당하는 사람
2. 전세사기피해자등 중 일부: 제2조 제4호 다목에 해당하는 사람
   

이 가운데 ②에는 집을 빌려줄 권한이 없는 사람과 계약한 피해자 등이 들어가요. 또 어느 유형이든 대한민국 국민이어야 해요.

하지만 대상 유형에 해당하더라도 피해를 본 집을 본인이 직접 샀다면 신청할 수 없어요. 또 최소보장금의 전부나 일부를 ‘선지급금(집이 팔리기 전에 먼저 받는 돈)’으로 미리 받았다면, 최소지원금을 별도로 신청할 수 없어요.

경매나 공매에서 해야 할 신청을 빠뜨린 경우도 주의해야 해요. 법원이 집을 팔아 빚을 갚는 절차를 ‘경매’, 공공기관이 같은 일을 하는 절차를 ‘공매’라고 하는데요. 이때 집을 판 돈에서 내 보증금도 나눠 달라고 하는 신청이 각각 ‘배당요구’와 ‘배분요구’예요. 보증금을 우선 돌려받을 권리를 챙기는 데 소홀해 이 신청을 하지 않았다면, 최소지원금을 신청할 수 없어요.

다만 이 제한은 법원이 경매를 시작하기로 결정한 날(경매개시결정)이나 공공기관이 공매를 알리는 공고를 낸 날(공매공고)이 2026년 11월 13일 이후인 경우에만 적용해요.

최소지원금은 최소보장금에서 이미 돌려받은 돈과 주거지원액을 빼서 계산해요. 이때 최소보장금은 아직 못 받은 보증금의 3분의 1이 아니라, 계약한 보증금 전체의 3분의 1이에요.

먼저 돌려받은 돈에는 경매나 공매로 집을 판 돈에서 나눠 받은 ‘배당금’이나 ‘배분금’이 들어가요. 집을 빌려준 사람인 ‘임대인’에게 직접 받은 보증금도 마찬가지예요. 또 공인중개사가 물어 준 손해배상금으로 보증금을 되찾았다면 그 금액도 포함해요.

다음으로 주거지원액에는 아래에서 설명할 ‘경매차익’과, 이와 별도로 특별법에 따라 받은 임대료 지원액이 들어가요. 이때 최소지원금을 받기 전까지 받은 금액만 계산에 넣어요.

따라서 돌려받은 돈과 주거지원액을 합친 금액이 최소보장금 이상이라면, 최소지원금은 없어요.

예를 들어, 지원 요건을 갖춘 피해자의 보증금이 1억 5,000만원이라고 해 볼게요. 이 피해자는 경매 배당금으로 2,000만원을 돌려받았고, 경매차익으로 1,000만원을 지원받았어요. 그 밖에 돌려받은 보증금이나 주거지원액은 없다고 가정해요.

이 피해자의 최소보장금은 보증금의 3분의 1인 5,000만원이에요. 여기서 배당금과 경매차익으로 이미 받은 3,000만원을 빼면 최소지원금은 2,000만원이에요. 기존에 받은 돈과 새 지원금을 합쳐 총 5,000만원을 회복하는 셈이에요.

최소지원금과 선지급금은 LH에 신청해요. 11월 10일부터 LH 청약플러스에서 온라인으로 신청할 수 있고, 11월 13일부터는 LH 지역본부에서 현장 접수도 해요. 접수 방법이 궁금하면 LH 콜센터(1600-1004)에 문의하세요.

다만 접수가 시작됐더라도 피해자 결정을 받았다고 곧바로 신청할 수는 없어요. 집을 파는 절차가 끝나야 이미 돌려받은 돈과 주거지원액을 확인해 부족분을 계산할 수 있기 때문이에요. 그래서 피해를 본 집을 누가, 어떤 방법으로 사들이는지에 따라 신청 시점이 달라져요.

먼저 LH 등에 피해를 본 집을 사 달라고 요청했다면, 지원에 쓰일 경매차익 계산이 끝난 뒤 신청해요. 다만 LH 등이 경매나 공매 외의 방법으로 사들이는 경우에는 매입을 마친 뒤 신청해요. 반대로 LH 등에 매입을 요청하지 않았다면, 집을 판 돈을 나누는 배당 또는 배분 절차가 끝난 뒤 신청해요.

앞에서 본 ‘선지급금’은 집이 팔리기 전에도 받을 수 있어요. 다만 신탁사기 피해자처럼 집을 빌려줄 권한이 없는 사람과 계약한 피해자 등 일부만 신청할 수 있어요.

선지급금을 받은 뒤 피해를 본 집을 직접 사면, LH에 바로 알리고 선지급금을 모두 반납해야 해요. 또 선지급금을 최종 계산하는 ‘정산’이 끝날 때까지 ‘대항력’을 유지해야 하는 경우도 있어요. 대항력은 집의 소유자가 바뀌어도 계약대로 살고 보증금을 돌려 달라고 할 수 있는 권리로, 그 집에 살면서 전입신고를 유지해야 지켜져요. 이를 잃으면 선지급금을 반납해야 할 수도 있으니, 이사하거나 주소를 옮기기 전에 LH에 먼저 문의하세요.

신청을 시작할 수 있는 시점과 별개로 마감도 있어요. 원칙적으로 피해자로 결정된 날부터 3년 이내에 신청해야 해요. 다만 제도 시행일인 2026년 11월 13일 전에 결정받은 대상자는 이날부터 3년을 계산해요.

또 경매나 공매가 길어져 이 기간에 신청할 수 없다면, 그 절차가 끝난 날부터 1년 이내에 신청하면 돼요.

신청할 때는 최소지원금을 달라고 LH에 내는 ‘지급신청서’에 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주소 변동 이력 등이 담긴 주민등록표 초본과 신분증을 붙여 제출해요. 피해를 본 집의 ‘부동산등기사항전부증명서’도 필요한데요. 흔히 ‘등기부등본’이라고 부르는 서류로, 집의 소유자와 담보대출 등 권리관계가 적혀 있어요.  

추가 서류는 본인의 상황에 맞춰 챙기면 돼요. 경매나 공매가 끝났다면 누구에게 얼마를 나눴는지 적힌 ‘배당표’나 ‘배분계산서’를, 보증금을 일부 돌려받았다면 그 사실과 금액을 증명하는 서류를 준비해요. 신탁사기 피해자는 신탁계약 내용을 기록한 ‘신탁원부’도 내야 하고요. 그 밖에 개인정보 수집과 이용에 동의하는 동의서도 함께 제출해요.

LH 등 공공기관이 빌려주는 집을 ‘공공임대주택’이라고 하는데요. 최소지원금이나 선지급금을 받으면 특별법에 따른 피해자 공공임대주택 지원을 받을 수 없어요. LH 등이 피해를 본 집을 사들여 피해자에게 빌려주는 지원도 여기에 들어가요.

그래서 공공임대주택에 살고 있거나 입주를 준비한다면, 받고 있거나 신청한 지원이 이 제한에 해당하는지 최소지원금 신청 전에 LH에 물어보세요. 해당한다면 남은 거주 기간과 임대료, 받을 수 있는 최소지원금을 놓고 어느 쪽이 나은지 비교해 보세요.

최소지원금을 받은 뒤에도 임대인이 뒤늦게 일부를 갚는 등 보증금을 추가로 돌려받을 수 있어요. 이때는 받은 사실을 바로 LH에 신고하고, LH 안내에 따라 지원금을 반납해야 해요. 신고할 때 필요하니 입금 내역 등 돌려받은 금액을 증명하는 자료도 보관하세요.

결국 하나의 질문에서 시작해요. ‘내가 돌려받은 돈과 주거지원액이 보증금의 3분의 1에 못 미치나?’ 결정문과 돌려받거나 지원받은 내역을 모아 이 질문에 답해 보면, 신청 전에 내 상황을 가늠할 수 있어요. 대상 유형과 신청 제한도 함께 확인해 보세요.