전세는 주택시장내 서민주거 지원과 주거안정 차원에서 중요한 역할을 담당. 시장 변화에 예의주시할 필요
- 최근 급매물이 소진되고 금리 안정세가 유지되면서 매매가격 하락세는 주춤하면서, 전세가격 하락폭도 둔화되는 추세
3화. 향후 전세시장 전망 및 시사점
전세보증금 미반환 리스크 점검
시리즈 총 4화
2023.04.07
읽는시간 4분
신규입주물량 및 금리 부담 감안시 전세시장 위축세는 당분간 지속될 전망
하지만 수도권 및 서울 일부지역을 중심으로 신규입주물량이 대기하고 있고, 여전히 높은 금리 수준을 감안한다면 전세시장 위축세는 당분간 지속될 수 있음
- 서울 강남권 및 인천 일부지역에 대규모 신규입주물량이 공급될 예정으로 해당지역을 중심으로 역전세 우려는 지속 가능
- 현재 아파트 전세가격이 2년전 수준으로 하락하면서 갱신시점이 다가오는 물량들의 전세보증금 인하 및 기존 보증금의 일부 반환은 불가피 - 한편 금리안정 및 전세가격 하락으로 아파트의 월세 전환은 다소 주춤할 것으로 예상되며, 전세사기 및 보증보험 가입기준 축소로 빌라시장내 월세전환은 지속될 전망
주간 아파트 매매가격지수 추이
자료: KB국민은행
전세수급지수 추이
자료: KB국민은행
서울과 인천의 빌라 임대시장은 가격 하락시 리스크에 노출될 수 있어 유의
주택시장 위축세가 지속될 경우 전세보증사고 확대로 이어질 수 있어 유의가 필요
- 전세시장은 매매시장으로 가기 전 실수요층을 위한 거주 단계이며, 특히 빌라의 경우 자본력이 부족한 서민층의 주거로 활용
- 최근 2년간 빌라 매매거래가 가장 활발하였던 서울과 인천지역의 경우, 주택가격 하락에 따른 리스크에 가장 크게 노출
특히 최근 전세보증사고의 상당수(91%)는 수도권에서 발생하고 있는데, 유의 지역에 대한 모니터링을 강화할 필요
- 지난 7개월간 전세 보증사고는 약 5,500여건인데 이중 5천건이 수도권에서 발생했으며, 총 사고 금액은 1조 1,259억원으로 건당 2.2억 원 수준
- 서울, 인천, 경기도가 각각 1,600여건으로 유사하게 분포 - 특히 서울 강서구(11%), 경기 부천(11%), 인천 부평구·서구·미추홀구(각각 8~9%)를 포함한 상위 9개 지역이 수도권 전체 사고건수의 61%를 차지
- 서울 강서구와 인천 부평·미추홀구 등은 지난 2년간 빌라 매매가 가장 많았던 지역 - HUG에 따르면 2023.2월 한달간 총 1,121건(2,542억원)의 보증사고가 발생하였으며, 전국 평균 보증사고율¹은 6.9%로 지난 2022.8월(3.5%)에 비해 크게 증가
- 특히 수도권 보증사고율은 8.4%로 비수도권(2.8%)에 비해 높은 편이며, 인천 미추홀(37%), 부평(25%), 경기 부천(22%), 서울 금천구(24%), 강서구(19%), 구로구(17%) 등을 중심으로 높은 편으로 향후 유의할 필요 - 보증사고 다발지역과 사고율이 높은 지역의 빌라의 경우 집중 모니터링이 필요
전세 보증사고 지역별 분포
자료: 한국부동산원 부동산테크, HUG주택도시보증공사
최근 수도권 중 보증사고 다발지역
자료: 한국부동산원 부동산테크, HUG주택도시보증공사
¹ 당월 만기가 도래하는 보증상품의 총액 중 미반환 보증금액의 비율
전세보증보험 및 등록임대사업자 보증관리 강화 시행. 향후 추가적인 전세사기 근절에 도움이 될 것으로 기대
정부는 2022년 하반기부터 전세사기 특별단속 및 피해 방지방안 등을 통해 전세사기 예방 및 피해자 지원을 위해 노력 중
- 주택임대차보호법 개정과 함께 전세피해 지원센터를 운영하며, 특별단속 및 중개사·감평사 등 처벌강화 등 다방면으로 조치
- 특히 전세가율 100%까지 보증가입이 허용되면서 무자본 갭투자 및 전세사기 수단으로 활용되는 등 부작용이 발생하자, 90%까지만 보증키로 변경
- 국토부는 새로운 보증기준을 적용시 보증 가입이 제한되는 주택은 약 20%로 추정 - 최근 ‘주택임대차보호법 개정안’ 추진을 통해 전세사기를 방지하기 위한 추가조치 시행
- 세입자는 임차인의 정보열람권한을 강화함으로써 계약시 임대인의 정보와 체납사실 등을 확인¹할 수 있어 전세피해 예방이 가능할 것이며, 임차권등기를 신속화하여 보증금반환 청구권 보호를 강화. 또한 최우선변제를 받을 세입자의 범위와 금액을 상향
- 개정안에는 세입자가 계약후 임대기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 임대인 소유의 주택수 열람 신청이 가능
전세사기 발생과정
자료: 국토교통부 보도자료
등록임대주택의 임대보증금 반환보증 가입의무를 강화하여 세입자 보호장치 확대
- 현재 임대사업자의 반환보증 가입은 의무화되어 있으나 제도적 장치가 미흡하여 세입자가 전세사기 위험에 노출되는 사례도 존재. 이에 정부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 통해 등록임대사업자의 의무 임대보증 가입을 강화
- 임대사업자가 보증에 미가입시 임차인의 계약 해지권 부여, 보증가입을 위해 가격산정 시 공시가격을 우선 적용하고 감정평가사협회 추천제 도입 등을 추진
리스크가 높은 전세 물건에 대한 보증 제한은 안전한 가격대의 전세시장을 형성하는데 기여할 것으로 예상되며, 계약전 임대인의 탈세 및 부채관련 정보를 체크함으로써 리스크를 미연에 방지하는 효과가 기대됨
¹ 23.4.3일부터 보증금 1 천만원 이상의 전월세 계약시 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 임대인의 미납국세 확인이 가능 단 동의없이 열람한 사실을 임대인에게 통보
전세계약 전 세입자는 해당 물건의 시세, 전세가율, 보증상품 가입 가능 여부 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요
임대차시장이 불안한 상황에서 무엇보다 세입자 스스로 임대계약 전에 해당 물건의 시세 및 전세가율 등을 확인하여 발생 가능한 리스크를 미연에 방지
- 등기 증명서 발급을 통해 집주인과 은행대출 여부를 확인은 필수이며, 대출이 많은 전세는 가능한 피하는 것이 안전
- 전세계약 후 주민센터에서 전입신고 후 반드시 확정일자를 받고, 전세보증보험을 가입하여 만약의 상황에 대비
- 보증보험 가입은 전세계약기간의 1/2 경과하기 전에 가능
전세보증금 반환 보증보험
자료: HUG주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험
한편 최근 공시가격 하락과 전세보증보험 기준이 강화되면서 보증보험 가입이 가능한 전세보증금 수준이 낮아질 수 있어 유의
전세가율이 높은 주택일수록 매매가격 하락시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기에, 무엇보다 계약체결 전에 전세물건의 시세와 전세가율 등의 확인은 필수
- KB부동산¹, 안심전세앱² 등을 통해 아파트뿐 아니라 빌라(연립·다세대) 및 다가구 주택의 매매가격 조회 가능. 세입자 스스로 전세물건의 가격을 확인하는 등 리스크를 미연에 방지
- 과거 빌라시장은 아파트에 비해 시세 및 관련 정보가 부족하여 중개업소에 의존할 수 밖에 없었으나, 최근 다양한 사이트에서 관련 정보를 제공
- KB부동산앱 접속 및 로그인 후, 알고 싶은 주소지를 입력하면 해당 물건의 시세와 상·하한가, 실거래가 및 계약사례 등을 확인할 수 있음
- 또한 지도상 인근지역내 다른 주택들의 현황 및 시세 등을 한번에 확인할 수 있어 다양한 물건을 직접 확인 가능 - 국토부는 지난해 9월부터 전세보증금 미반환 피해를 예방하기 위해 지역별 전세가율 정보³를 제공, 수도권의 경우 동단위까지 체크할 수 있어 참고 가능
- 또한 안심전세앱을 통해 집주인의 납세 이력을 통해 악성임대인 여부 등을 확인할 수 있으며, 해당 물건의 시세와 낙찰예상금액 등을 조회 가능
KB부동산앱을 통한 전세물건(빌라)의 시세 확인 및 주변 매물 검색
자료: KB부동산앱
안심전세앱을 통한 임대인 이력조회 및 시세 확인
자료: HUG 안심전세앱
만일의 상황에 대비하여 전세보증보험 가입 등을 적극 활용할 필요
- 등록임대사업자 물건이 아닌 경우 세입자가 보증금을 보호하기 위해 직접 전세보증보험을 가입해야 하는데, 계약서 상에 전세보증보험 가입여부에 따른 전세 특약을 넣어 보호할 필요
- 임대차계약을 앞둔 세입자는 전세보험 가입이 불가능할 시 계약 무효 및 보증금 반환에 관한 특약을 추가하는 것도 방법 - 안심전세앱을 통해 비대면으로도 전세보증보험 가입이 가능. 다양한 채널(HUG, 네이버, 카카오, KB국민카드)을 통해 예상 보증료 확인이 가능하며 관련서류 제출 및 가입 진행
- 보증보험 신청을 위해서는 확정일자부 임대차계약서, 전입세대 열람내역서, 보증금완납 영수증, 주민등록등본 등이 필요
안심전세앱을 통한 전세보증보험 가입 절차
자료: HUG 안심전세앱
¹ KB부동산은 시세추정 서비스인 ‘하우스머치’를 통해 빌라의 시세정보를 제공. 전국의 빌라시세 조회 가능
² 국토부는 안심전세App(’23.2월 출시)을 통해 수도권내 연립·다세대, 50세대 미만 소형아파트 시세 제공
³ 국토부는 한국부동산원 부동산테크 누리집(rtech.or.kr)을 통해 통계정보(전국 시군구 및 수도권은 읍면동)를 제공
손은경
KB경영연구소
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