현재 주택시장 상황은 IMF 보다는 금융위기 상황과 유사
- 외환위기 이후 주택금융시장이 발달한 상황에서, 금융위기 직전과 최근의 경우 모두 부동산 규제강화 기조에도 불구하고 유동성 확대에 따른 투자 수요 증가에 힘입어 주택가격 상승으로 이어진 비슷한 양상
- 참여정부 당시에도 정책은 주로 투기수요 억제에 초점을 맞추고 있었으며, 공급 부족 이슈로 수요가 과열되었다는 점에서 현재와 유사
8화. 결론 및 정책적 시사점
주택 시장 연착륙 가능성 점검
시리즈 총 11화
2023.02.21
읽는시간 4분
[결론] ①가격, 거래, 금융 시장 등을 감안 시 현재 주택시장은 연착륙 가능성이 높은 상황
주택이라는 자산에 대한 신뢰가 남아 있어, 가격하락 시 일정부분 수요 존재 등의 효과 있을 것
- 주택은 주식과 달리 단기간에 매도 결정이 이루어지지 않으며, 기본적으로 하방 경직성이 존재하는 시장
- 가계부채에 대한 부담, PF 부실화 이슈는 지속적으로 확대될 것이나 현재의 상황에서 경착륙보다는 연착륙 가능성이 높다고 판단
주택시장 여건 비교
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자료: 국토교통부, 통계청, KB국민은행
[결론] ②시장내 과도한 불안 조성은 오히려 변동성을 키울 수 있음
경착륙을 막기 위한 노력은 반드시 필요하나 변동성을 오히려 확대시킬수 있다는 점에서 과도한 불안 조성은 경계할 필요가 있음
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자료: KB경영연구소
[정책] ①주택정책은 시장 상황에 맞춰 빠르게 대응할 경우 효과적으로 작동 가능
부동산 규제 완화 정책의 경우 규제의 내용뿐만 아니라 전체적인 부동산 시장 상황에 따른 타이밍과 규제 완화 수준도 중요
- 역대 정부 중 대표적으로 이명박 정부(`08~`13)와 박근혜 정부(`13~`17) 시기 부동산 규제를 완화
- 각 정부의 세금, 대출, 재건축 등 내용은 유사하나, 주택시장이 침체된 이후 규제를 대폭 완화한 박근혜 정부 시기에 규제 완화 효과가 컸음
최근 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해 부동산 규제를 대폭 정상화, 최악의 거래 침체 시기에 일부 도움이 될 가능성은 존재
- 실수요자를 위한 규제 완화 뿐 아니라 다주택자에 대한 과도한 징벌적인 규제를 정상화함에 따라 강제로 위축되었던 일부 수요 회복 가능
- 부동산시장의 경우 거시경제 상황과도 밀접한 관계가 있는 바, 향후 시장 상황에 따라 구체적이고 세부적인 기준을 추가로 제시할 필요
12.21 부동산 시장 연착륙방안의 주요 내용
자료: 기획재정부 보도자료
2023년 국토교통부 업무보고 주요 내용
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자료: 국토교통부 보도자료
[정책] ②경기부양을 위한 과도한 규제 완화보다 규제 정상화를 목적으로 신중한 정책 접근 필요
경기 침체국면 돌입, 과도한 경기부양 보다 경착륙 방지에 초점
- 과거 경기침체기에 부양정책, 경기과열기에 억제정책을 지속적으로 사용해 왔으나, 과도한 정책의 사용은 오히려 부작용을 일으켜 왔으며, 과도한 정책 변동으로 인한 정책 신뢰성 훼손만 야기
- 경기 급락에 따른 국내 경제적 충격을 감안한 정책적 지원이 필요하나 합리적인 수준의 조정이 필요하며, 일시적 혜택 등의 정책을 활용해 정책적 신뢰 회복에 중점을 둘 필요가 있음
연착륙을 위해서는 일정 수준 거래량을 회복시키는 것이 중요한 정책적 과제
- 경기 침체시 거래량 감소는 불가피한 면이 있으나, 장기간 거래 위축시 경기침체 폭이 확대되고 침체 기간도 장기화 될 수 있음
- 또한 연관산업 전반적으로 경기 침체의 여파가 확대된다는 점에서 매우 중요한 정책적 이슈
금리 인상은 현재 가장 민감한 변수, 지속적 상승 시 가계리스크 축소 정책 필요
- 가계 연체율은 역대 최저수준으로 리스크가 낮은 상태이나, 리스크 취약계층에 대한 모니터링과 함께 채무부담 축소 정책 필요
공급자 금융 리스크 확대에 대한 모니터링 강화
- 주택은 공급자(건설사, 금융권)와 수요자 모두에게 대규모의 자금이 필요하며, 경기 침체 시 자산손실 및 유동성 리스크 발생
- 경기 호황시 수요자는 LTV, DSR 등을 통해 규제가 강화되는 반면, 공급이슈로 인해 공급측면에 대한 규제는 없는 편으로, 이로 인해 경기 침체시 규제가 약했던 공급측면의 리스크 부각 가능성이 큼
- 무엇보다 규제로 인해 수요자는 일정부분 자본(Equity)을 활용한 주택구입이 이루어지는 반면, 공급자는 PF대출, 신용보강 등으로 진행되면서 사업주체의 자본여력이 약한 경우가 많아 경기 위축시 대응에 취약
부동산연구팀
KB경영연구소
총 11화
2023 KB부동산 라운드테이블 발표자료
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