실거주 의무 유예 | 다주택자 양도세 중과, 세 낀 집 매수해도 될까?

“임차인 낀 집, 지금 사도 되나요?”

다주택자 양도소득세 중과 제도 유예가 5월 9일 종료되면서, 서울 전역과 경기 12개 지역 토지거래허가구역에 임차인이 거주 중인 ‘세 낀 매물’이 늘고 있어요. 이 집을 사도 실거주 의무가 유예되는지, 나는 해당이 되는지 헷갈리는 분이 많은데요. 실거주 의무 유예 등 최근 정부가 발표한 양도소득세(이하 양도세) 중과 보완 조치를 알아볼게요.

실거주 의무란 토지거래허가구역에서 주택을 구입하면 정해진 기한 안에 입주하고, 일정 기간 직접 거주해야 하는 규정이에요. 전세, 월세 등 임차인이 있는 집이라도 원칙은 같아요.

토지거래허가구역에서 주택을 매수하면 허가일로부터 4개월 안에 입주하고, 2년간 직접 거주해야 했어요. 이를 어기면 이행강제금을 내야 했죠. 임차인이 있는 집은 이 규정 때문에 매도·매수가 동시에 막히는 경우가 많았어요.

정부가 다주택자 양도세 중과 제도 유예를 종료하기로 하면서, 지난 2월 12일에 실거주 의무 유예 등 보완 조치를 발표했어요.

조정대상지역 주택을 보유한 다주택자가 임차인이 거주 중인 집을 무주택자에게 팔 경우, 임대차계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 미뤄 주는 내용이에요. 지난 2월부터 시행 중이에요.

올해 5월 9일까지 계약을 마치면, 지역에 따라 잔금·등기 기한이 달라져요.

• 서울 강남 3구(강남·서초·송파)+용산구: 계약일로부터 4개월 이내 → 올해 9월 9일까지. 입주는 최초 임차 종료일까지.
• 서울 나머지 21개구·경기 12개 지역*: 계약일로부터 6개월 이내 → 올해 11월 9일까지. 입주는 최초 임차 종료일까지.

무주택자가 임차인이 있는 집을 사면 실거주 의무가 유예돼요. 다만 매도인과 주택 소재지 요건을 동시에 충족해야 해요.

판단 시점이 두 가지예요.

① 토지거래허가 신청일 기준으로 무주택이어야 허가가 나와요.

② 원래 무주택자가 주택담보대출을 받으면, 실거주를 증명하기 위해 일정 기간 안에 전입신고를 해야 하는데요. 주택담보대출을 받고 이 전입신고도 유예되려면 대출 신청일 기준으로 무주택이어야 해요.

실거주 의무 유예는 임대차계약 ‘최초 종료일’까지만 적용돼요. 2026년 2월 12일 기준으로 이미 체결된 임대차계약이어야 하죠. 늦어도 2028년 2월 11일(조치 발표일로부터 2년)까지는 입주를 완료해야 해요.

서울 강남 3구·용산구를 제외한 신규 조정대상지역에서, 잔여 임차 기간이 6개월 미만으로 남은 집이라면 유주택자도 매수할 수 있어요. 다만 이 경우 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 유예는 적용되지 않아요.

임대차계약서와 개인정보 동의서가 필요해요. 개인정보 동의서는 매도인·매수인 양쪽의 주택 보유 현황을 확인하기 위한 서류예요.

임차인이 있는 집을 매수한 무주택자는 전입신고 기한이 미뤄져요. ‘대출 실행일로부터 6개월’과 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 전입신고를 미룰 수 있어요.

임차인이 있는 집을 보고 있다면, 계약 전에 아래 항목을 순서대로 확인해 보세요.

5월 9일 기한이 가까워질수록 토지거래허가구역 내 임차인이 거주 중인 매물은 늘어날 수 있어요. 계약서를 작성하기 전, 매도인 조건과 임대차 종료일을 반드시 먼저 확인해 보세요.