경제·금융 용어사전

담보물권은 채권의 변제를 확보하기 위해 특정 재산에 설정하는 물권을 말한다. 채무자가 채무를 이행하지 않으면 채권자는 담보물을 처분하거나 그 가치에서 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

대표적인 담보물권에는 저당권, 근저당권, 질권, 유치권 등이 있으며, 부동산 금융에서는 근저당권이 가장 널리 활용된다.

피담보채권은 담보물권에 의해 담보되는 채권을 말한다. 즉, 담보권이 보장하는 대상이 되는 채권으로, 채무자가 이를 변제하지 않으면 채권자는 담보권을 실행해 우선적으로 변제받을 수 있다.

일반 저당권에서는 특정 채권 하나가 피담보채권이 되지만, 근저당권에서는 계속적인 거래관계에서 발생하거나 장래 발생할 불특정 다수의 채권이 채권최고액 범위 내에서 피담보채권이 될 수 있다.

근저당권설정등기는 부동산에 근저당권을 설정한 사실을 등기부에 공시하는 절차를 말한다. 등기가 완료되어야 근저당권이 성립하며, 제3자에게도 그 권리를 주장할 수 있다.

등기부에는 채권최고액, 채무자, 근저당권자, 목적 부동산 등 주요 사항이 기재된다. 금융기관의 부동산 담보대출은 대부분 근저당권설정등기를 통해 담보권을 확보한다.

CDS 지수는 여러 기업(또는 국가)의 CDS를 묶어 산출하는 신용위험 지수를 말한다. 개별 발행자의 신용위험이 아닌 특정 시장이나 산업, 신용등급군 전체의 신용위험을 측정하는 데 활용된다.

대표적인 CDS 지수 계열로는 CDX(북미 기업 대상)와 iTraxx가 있다. 두 계열은 2004년 Trac-x 지수와 iBoxx CDS 지수의 합병으로 형성됐으며, 유동성이 높은 CDS의 평균 프리미엄을 바탕으로 산출된다. iTraxx는 유럽 투자등급 기업 125개로 구성된 iTraxx Europe(Main)과 투기등급 기업 75개로 구성된 iTraxx Crossover가 대표적이며, 이와 별도로 아시아·태평양 지역을 대상으로 한 iTraxx Asia ex-Japan(40개), iTraxx Japan(50개), iTraxx Australia(25개) 등의 시리즈가 존재한다. 지수 구성종목은 유동성과 신용도 변화를 반영해 통상 6개월마다 재검토·교체된다.

CDS 지수는 투자자의 신용위험 헤지와 시장 위험 측정, 신용시장 동향 분석 등에 널리 활용된다. CDS 지수가 상승하면 해당 시장의 신용위험이 커졌음을, 하락하면 신용위험이 완화됐음을 의미하는 경우가 일반적이다.

한국에서는 KB국민은행과 KIS자산평가가 공동 개발한 KIS-KB KP 5Y CDS Index가 2023년부터 공식 산출되고 있다. 이 지수는 국내 기관이 해외에서 발행한 외화표시채권(KP물) 발행기관을 대상으로, 채권수익률과 무위험금리의 차이를 이용해 이론적인 5년 만기 CDS 스프레드와 그 가치 변화를 지수화한 것이다. 기존 KP물 관련 지수와 달리 한국 국채를 제외하고 기업의 신용위험만 반영하는 것이 특징이다.

CDS(Credit Default Swap, 신용부도스와프)는 채권이나 대출채권 등의 신용위험을 제3자에게 이전하기 위해 거래되는 장외(OTC) 신용파생상품이다. 보호매수자는 일정한 CDS 프리미엄을 지급하는 대신, 준거기업 또는 준거국가에 부도, 지급불이행, 채무재조정 등 신용사건(Credit Event)이 발생하면 보호매도자로부터 계약에 따른 보상을 받을 수 있다. 국가(주권) CDS에서는 이에 더해 지급거절·모라토리엄(Repudiation/Moratorium)도 신용사건에 포함된다.

예를 들어 A은행이 B기업에 10억 원을 대출한 후 C금융회사와 CDS 계약을 체결하면, A은행은 정기적으로 CDS 프리미엄을 지급하고, B기업에 신용사건이 발생할 경우 C금융회사는 계약에 따라 손실을 보상한다. 이를 통해 A은행은 신용위험을 이전할 수 있으며, C금융회사는 프리미엄을 받는 대신 그 신용위험을 부담한다.

CDS는 구조가 보험과 유사하지만 보험상품이 아니라 신용위험을 거래하는 파생상품이다. 또한 CDS 매도자가 지급능력을 상실하면 보호매수자도 보상을 받지 못할 수 있어 거래상대방 위험(Counterparty Risk)이 존재한다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 AIG의 대규모 CDS 보증 손실은 CDS 시장의 거래상대방 위험을 보여준 대표적인 사례로 꼽힌다.

근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하거나 장래 발생할 채권을 일정한 한도액(채권최고액)까지 담보하기 위해 설정하는 담보물권이다(민법 제357조). 채무자가 채무를 이행하지 않으면 채권자는 담보 부동산을 경매 등 환가절차를 통해 처분하고, 그 매각대금에서 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

일반 저당권이 확정된 하나의 채무를 담보하는 것과 달리, 근저당권은 피담보채권의 확정을 장래로 미루고 그때까지 증감·변동하는 불특정 다수의 채무를 포괄적으로 담보한다. 이 때문에 채무의 일부가 상환되거나 새로운 대출이 발생해도 근저당권은 채권최고액 범위 내에서 계속 효력을 유지한다. 은행 대출이나 마이너스통장처럼 채무가 반복적으로 증감하는 거래에서는 매번 새로운 담보권을 설정할 필요가 없어, 실무에서는 저당권보다 근저당권이 일반적으로 활용된다.

등기 시 정하는 채권최고액은 실제 대출금과는 다르다. 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금 등을 담보하기 위해 실제 차입금보다 통상 110~130% 수준으로 설정된다. 채권최고액, 채무자, 존속기간 등 주요 내용은 등기부에 기재된다.

유동성 위기는 유동성 리스크(Liquidity Risk)가 현실화돼 금융기관, 기업, 정부 등 경제주체가 정상적인 방법으로 자금을 조달하거나 지급의무를 이행하지 못하는 상태를 말한다. 자산의 가치나 신용도는 비교적 건전하더라도 일시적인 자금 경색으로 만기가 도래한 채무를 상환하지 못하거나 신규 자금 조달이 어려워질 수 있다는 점에서, 자산 부실이나 지급불능으로 인한 파산과는 구별된다.

유동성 위기는 특정 금융기관이나 시장에 대한 신뢰 저하, 금융시장 불안, 급격한 금리 상승 등으로 촉발되는 경우가 많다. 자금조달이 어려워진 경제주체들이 유동성 확보를 위해 보유 자산을 대량 매각하면 자산 가격이 하락하고 담보가치가 감소해 추가적인 자산 매각과 디레버리지(Deleveraging)가 이어지는 악순환이 발생할 수 있다. 이러한 현상이 금융시장 전반으로 확산되면 신용경색과 실물경제 침체를 초래할 수 있다.

유동성 위기가 발생하면 중앙은행은 최종대부자(Lender of Last Resort) 역할을 수행하며 금융기관에 긴급 유동성을 공급하고, 정부는 채권시장안정펀드 조성, 지급보증 확대, 시장안정조치 등을 통해 금융시장 안정을 도모한다.

대표 사례
2008년 글로벌 금융위기: 리먼브러더스 파산 이후 국제 금융시장의 신용경색으로 세계 금융기관의 자금조달이 급격히 위축되며 글로벌 유동성 위기가 발생했다.
2020년 코로나19 팬데믹: 금융시장 불안으로 단기자금시장이 경색되자 주요국 중앙은행들이 대규모 유동성 공급과 자산매입 프로그램을 시행했다.
2022년 레고랜드 사태: 강원중도개발공사의 기업회생 신청을 계기로 지방자치단체 보증채권에 대한 신뢰가 약화되면서 회사채와 기업어음(CP) 시장의 자금조달이 급격히 위축됐다. 정부와 한국은행은 채권시장안정펀드 재가동 등 유동성 공급 대책을 통해 시장 안정에 나섰다.

셀러 파이낸싱(Seller Financing)은 부동산 매매에서 매도인(집주인)이 매수인에게 매매대금의 일부 또는 잔금을 직접 빌려주는 거래 방식이다. 매수인의 금융권 대출 한도가 부족하거나 대출 규제로 자금 조달이 어려울 때 활용되며, 매도인은 빌려준 금액에 대해 통상 은행 담보대출 다음 순위인 후순위 근저당권을 설정받고 이자를 받는다. 매도인 금융, 매도자 금융이라고도 한다.

거래 구조는 매도인이 잔금의 일부를 대여하고, 매수인이 약정한 이자율에 따라 이자를 지급하면서 일정 기간에 걸쳐 원금과 이자를 분할 상환하는 방식이 일반적이다. 금융회사 대출과 달리 당사자 간 금전소비대차 계약에 해당하므로 일반적인 금융회사 여신에 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 직접적인 적용 대상은 아니다.

셀러 파이낸싱은 법적으로 허용되는 계약 형태이지만, 이자율과 상환 조건, 담보권 설정, 채무불이행 시 처리 방법 등을 계약서에 명확히 정하지 않으면 민사상 분쟁이나 세무상 문제가 발생할 수 있다. 특히 무이자 또는 시가보다 현저히 낮은 이자율로 자금을 빌려주는 경우에는 거래의 실질에 따라 세법상 증여로 인정돼 증여세가 부과될 수 있다. 또한 국세청은 사인 간 금전거래에 대해 자금출처와 실제 상환 여부 등을 종합적으로 확인할 수 있다.

안정조달가능금액은 금융기관이 1년 이상 안정적으로 이용할 수 있는 자금의 규모를 말한다. 순안정자금조달비율(NSFR)을 산출할 때 분자로 사용되는 항목으로, 금융기관이 장기적으로 안정적인 자금조달 기반을 얼마나 확보하고 있는지를 평가하는 기준이다.

바젤은행감독위원회(BCBS)는 자금의 안정성에 따라 100%, 95%, 90%, 50%, 0%의 다섯 단계 ASF 가중치를 적용한다. 자기자본과 만기 1년 이상의 장기부채는 가장 높은 100% 가중치를 적용받는다. 안정적인 소매예금과 중소기업예금은 95%, 상대적으로 안정성이 낮은 소매예금은 90%의 가중치를 적용받는다. 반면 만기 1년 미만의 도매자금조달(Wholesale Funding) 등 안정성이 낮은 자금은 거래상대방과 잔존만기에 따라 **50% 또는 0%**의 가중치가 적용된다.

ASF가 많을수록 금융기관은 장기적인 유동성 리스크에 대한 대응 능력이 높아지고 순안정자금조달비율(NSFR)도 개선된다. 따라서 은행들은 자기자본 확충, 장기채 발행, 안정적인 예금 확보 등을 통해 ASF를 높여 장기 자금조달 구조를 안정적으로 유지하고자 한다.

레버리지는 타인자본(부채)을 활용해 자기자본이익률(ROE)이나 투자수익률을 높이는 금융기법이다. 지렛대를 뜻하는 영어 leverage에서 유래한 용어로, 적은 자기자본으로 더 큰 규모의 자산에 투자해 수익을 확대하는 효과를 노린다.

예를 들어 자기자본 100억 원만으로 투자해 10억 원의 수익을 내면 자기자본이익률(ROE)은 10%다. 반면 자기자본 50억 원에 차입금 50억 원을 더해 같은 10억 원의 수익을 올리면 ROE는 20%로 높아진다. 이처럼 부채를 활용해 수익률을 높이는 것을 레버리지 효과라고 하며, 반대로 부채를 줄여 재무구조를 개선하는 과정은 디레버리지(Deleveraging)라고 한다.

레버리지는 수익이 발생하면 자기자본 대비 수익률을 확대하지만, 손실이 발생할 경우 손실 역시 같은 비율로 커지는 양면성을 지닌다. 특히 디레버리지 과정에서 부채 상환을 위한 자산 매각이 자산 가격 하락과 추가 매도를 유발하는 악순환은 2008년 글로벌 금융위기 당시 대표적으로 나타났다.

레버리지는 금융시장과 기업 경영 전반에서 폭넓게 활용된다.
증권시장에서는 신용거래와 미수거래, 레버리지 ETF 등이 대표적인 사례이며, 증거금이 부족하면 투자자는 마진콜(Margin Call)을 받을 수 있고 이를 이행하지 못하면 증권사가 반대매매(강제청산)를 실시한다.

부동산에서는 담보대출을 활용한 주택 매입이 대표적인 레버리지 투자이며, 기업은 차입을 통해 설비투자와 인수합병(M&A)을 추진하지만 부채비율이 높을수록 금리 상승과 경기 침체에 따른 레버리지 리스크도 커진다.

또한 국내에서는 2026년 5월 27일 삼성전자와 SK하이닉스를 기초자산으로 하는 단일종목 레버리지 ETF·ETN이 처음 상장되면서 레버리지 투자 상품의 범위가 개별 종목으로 확대됐다.