10.15 부동산 대책 | 서울 전역, 경기 12곳 토지거래허가구역 지정

지난 10월 15일, 정부가 새로운 주택시장 안정화 대책을 발표했어요. 6.27 가계대출 규제와 9.7 주택공급 확대 방안에 이은 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책인데요. 토지거래허가구역 확대, 대출 규제 강화 등 10.15 부동산 대책의 핵심 내용을 살펴볼게요.

기존에는 서울시 강남구·서초구·송파구와 용산구만 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역이었어요. 하지만 이번 10.15 부동산 대책으로 서울시 전체와 경기도 12곳*이 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 새롭게 지정됐어요. 해당 지역의 아파트와 연립·다세대 주택 거래를 제한해, 과열된 주택 수요를 억제하고 시장 안정을 유도하려는 목적이에요.

일부 지역은 이미 지난 규제로 인해 LTV(주택담보대출 비율)가 40%로 축소 적용되고 있는데요. 신규 지정된 규제 지역에서도 주택을 구매할 때 무주택자의 LTV 한도가 기존 70%에서 40%로 낮아져요. 예를 들어 10억원짜리 집을 살 경우, 기존에는 7억원까지 대출받을 수 있었지만, 이제는 최대 4억원을 대출받을 수 있어요.

규제 지역에서 주택담보대출(주담대)을 받아 집을 구매하면 6개월 안에 해당 주택에 전입신고를 완료해야 해요. 이미 주택이 있는 사람은 규제 지역 안에서 주담대를 아예 받을 수 없고요.

또, 1억원을 초과하는 신용대출을 받은 차주는 대출 실행 후 1년이 지나기 전까지 규제 지역에서 주택을 살 수 없어요. 매매와 전세 계약이 동시에 이뤄질 때 사용되던 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지됐고요.

규제 지역 주택은 분양권 전매 제한(수도권 3년·지방 1년), 청약 재당첨 제한 10년 등의 규제가 적용돼요. 청약 1순위 자격 요건도 청약통장 가입 후 2년이 지나야 얻을 수 있고, 1순위 청약도 세대원이 아닌 세대주만 신청할 수 있으며, 신청자는 과거 5년 이내 주택 청약에 당첨된 세대의 구성원이 아니어야 해요.

규제 지역에서 주택을 구매할 때 자금조달 계획서와 해당 자금의 출처를 증명하는 자료를 반드시 제출해야 하는데요. 또, 토지거래허가구역 지정에 따라 아파트 혹은 아파트가 한 동 이상 포함된 연립·다세대 주택을 매수하려면 관할 관청의 허가를 받아야 해요. 취득일로부터 2년간 실거주해야 해 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'도 불가능해지죠.

정부는 규제 지역 확대뿐만 아니라, 수도권과 규제 지역 부동산에 대한 대출 규제를 한층 더 강화했어요.

수도권·규제 지역의 기존 주담대 한도는 6억원이었는데요. 이번 대책으로 해당 지역에서 15~25억원의 주택은 4억원, 25억원을 넘는 주택은 2억원으로 줄어들어요. 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 6억원으로 동일하고요.

주택담보대출 한도 변화

수도권 및 규제 지역에 한해 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3%로 인상됐어요. 향후 기준금리가 내려가도 대출 한도가 늘어나지 않도록 한 조치예요.

그동안 전세자금대출은 서민 주거 안정을 위한 정책 대출로 분류돼, DSR(총부채원리금상환비율) 계산에서 제외됐어요. 하지만 이번 대책에 따라 1주택자가 수도권과 규제 지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 전세대출의 이자 상환분도 DSR 계산에 포함돼요.

이번 대책에는 은행의 주담대 공급을 억제하기 위한 조치도 담겼어요. 원래 정부는 2026년 4월부터 은행이 주담대에 적용하는 위험 가중치 하한을 15%에서 20%로 인상할 예정이었는데요. 그 시기를 2026년 1월로 3개월 앞당겼어요. 위험 가중치가 높아지면, 같은 금액을 빌려줘도 은행이 적립해야 할 자본이 늘어나, 주담대 공급 여력이 줄어들게 돼요.

정부는 불법적인 부동산 거래를 막기 위해 국무총리 산하에 ‘부동산 불법행위 감독 기구’를 설치하고, 시장 내 거래 질서를 본격적으로 확립하겠다고 밝혔어요.

해당 기구에서는 가격 담합, 업·다운 계약*, 전세사기, 가격 띄우기 등과 같은 고도화된 부동산 범죄를 신속하게 조사하고 처리할 계획이에요.

또 사업자 대출을 이용한 주택 구매 등 편법 행위를 바로잡기 위해 초고가 주택 거래와 증여 거래에 대한 전수조사도 진행하기로 했죠.

정부는 ‘9.7 주택공급 확대 방안’의 후속 조치 이행에도 속도를 높이겠다고 밝혔어요. 올해 안에 LH(한국토지주택공사)가 직접 시행하는 공급 방안의 구체적인 방향을 확정하고, 주거형 오피스텔 등 신축 매입 임대 7천 호에 대한 모집 공고도 올해 안에 마무리할 계획이에요.

정부와 여당은 올해 안에 서울을 중심으로 구체적인 연도별, 자치구별 정밀 공급 계획을 발표할 예정이에요. 지금까지는 큰 틀의 공급 내용만 제공했지만, 앞으로는 '어느 구에 언제까지 몇 호를 공급하겠다'라는 식의 세부적인 계획을 지도처럼 제시하겠다는 거예요.