[이슈2] 노후자금 준비에서 부동산의 의미

통계청에 따르면 2024년 기준 한국 가계의 전체 자산(평균 5.4억 원) 중 부동산자산(평균 4.1억 원)이 차지하는 비중은 75.2%였다. 특히 가구주 연령대가 높을수록 가계 자산의 부동산 편중 현상은 심각해, 가구주 연령대가 39세 이하의 경우 부동산자산이 전체 자산의 58.6%인데 비해, 40대 72.6%, 50대 74.6%, 60세 이상 81.2%를 차지하며 유동 자금 부족에 시달리고 있다.

한국인의 기대수명은 2023년 기준 평균 83.5세로 고령사회에 진입한 2018년(82.7세)과 비교해 0.8세 연장됐다. 80세 이상 인구 비중은 2024년 7.9%에서 2030년 10.6%로 늘어날 것으로 예상되며 바야흐로 장수시대가 도래하고 있지만, 동시에 길어진 노후에 대한 대비의 중요성을 절감하게 된다.

늘어난 노후기와 유동성이 낮은 부동산에 자산이 집중된 한국 가계의 현실에 비추어 보면, 노후자금 준비에서 부동산자산의 역할과 이를 활용한 노후자금 준비에 적극적으로 대응할 필요가 있을 것이다.

본 장에서는 노후자금 준비에 있어 부동산자산을 활용한 유동화 방법인 주택연금과 주택 다운 사이징에 대한 인식과 행태, 활용 니즈를 분석해, 이를 토대로 향후 제도적·인식적·사회적 측면에서 그 활용 방안을 모색하는 데 필요한 자료를 제공하고자 한다.

현재 보유하고 있는 부동산자산을 활용해 노후자금을 준비할 때 가장 중요한 유동화 방법 중 하나가 ‘주택연금’이다. ‘주택연금’이란 주택 소유자가 부부 중 1명이라도 55세 이상인 경우, 거주한 주택에 근저당권을 설정하고 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증 금융상품이자 역모기지론을 의미한다. 부동산자산 비중이 절대적으로 높은 한국 가계에서 부족한 노후자금을 충당할 방안으로 고려해 볼 만하다.

먼저 한국인이 주택연금에 대해 얼마나 알고 있는지부터 질문해 보았다. ‘대략적으로 내용을 알고 있거나 잘 알고 있는' 응답자가 58.8%, '들어봤으나 내용은 모른다'는 응답자가 33.4%를 차지했다. '전혀 모른다’도 7.8%를 기록해 응답자의 92.2%가 ‘주택연금에 대해 인지’하고 있었다.

실제로 노후자금을 준비하는데 주택연금을 활용할 의향이 있는지를 질문한 결과, ‘활용할 의향이 있다’거나 ‘이미 받고 있다'는 응답자가 33.3%를 차지했다. 응답자 연령대별로는 은퇴를 앞둔 ‘50대’가 37.3%로 활용 의향이 가장 높았고, ‘60대’(33.2%), '70대'(30.6%)로 노후기에 진입한 연령대에서 활용 의향은 오히려 감소했다. ‘활용의향이 없거나'(33.0%), ‘생각해 본 적 없다'(33.6%)는 응답자도 각각 3분의 1 정도를 차지했다.

노후자금을 마련하는데 주택연금을 활용할 의향이 없는 이유로는 ‘현재 보유한 금융자산으로 충분해서’(25.1%)가 가장 많았고, 다음으로 ‘보유한 주택이 없어서'(21.8%), ‘주택 가격이 오를 것 같아서’(20.0%)가 20% 이상의 응답률을 나타냈다. 차순위로는 '월 지급액이 너무 적어서'(18.3%), ‘자녀에게 물려줄 재산이 없어져서'(18.2%), '아직 주택연금에 대한 자세한 내용을 몰라서'(13.4%) 등이 10%대 응답률을 보였다.

이외에도 ‘가입 조건이 까다로워서’, ‘자녀가 반대해서’, ‘근로소득이 있어서' 등 다양한 소수 의견이 있었다. 일반적으로 주택연금 가입 거부 이유로 자주 거론되는 부모의 ‘자녀에게 물려주기 위해서' 또는 자녀의 '부모로부터 물려받기 위해서' 등은 점차 비중이 축소되고 있었다.

연령별로는 주택연금을 활용할 의향이 없는 이유로 20-30대는 ‘현재 집이 없어서'(20대 26.9%, 30대 29.1%)를, 40대는 향후 ‘주택 가격이 오를 것 같아서'(26.4%)를 가장 많이 꼽았다. 장년기에 진입한 50·60대와 노후기에 접어든 70대는 ‘현재 보유한 금융자산으로 충분해서’(50대 22.5%, 60대 36.9%, 70대 26.8%)가 주된 이유로 나타났다.

'아직 주택연금에 대한 자세한 내용을 몰라서'(13.4%)의 경우 응답자 연령대별로 보면 ‘50대’(17.5%)의 비중이 가장 높았다. 앞서 주택연금에 대한 활용 의향이 가장 높은 연령대가 50대임을 고려하면, 노후기 진입에 앞서 노후자금 준비에 대한 관심이 확대되고 있는 이들 대상으로 주택연금제도와 그 활용방법에 대한 교육 프로그램을 마련 할 필요가 있을 것이다.

향후 주택연금에 가입한다면 몇 세쯤 가입할 계획인지를 알아본 결과, 주택연금 가입 의향이 있는 응답자들이 계획하는 시기는 평균 66세였다. 가입 의향이 있는 응답자의 절반 정도인 51.0%가 '65~74세'에 가입을 희망했고, 다음으로 ‘60~64세'가 19.5%, '75세 이상'이 15.7%를 차지했으며, '59세 이하'도 13.9%의 응답자가 고려하고 있었다.

연령대별로 살펴보면, 나이가 많을수록 주택연금 가입시기를 늦추는 경향을 보였다. '20대 응답자는 평균 59세에 가입할 계획인 반면, ‘30대’는 61세, ‘40대’는 64세, ‘50대'는 66세, '60대’는 71세, ‘70대’는 77세로 20대에 비해 18년이나 늦었다. 가입을 예상하는 연령대는 현재 20대(43.3%)와 30대(35.5%)는 '60~64세', 40대(27.1%)와 50대(39.6%)는 '65~69세'에 가입하겠다는 응답자가 가장 많았다.

현재 주택연금 가입자의 가입 나이는 평균 62세로 미가입자의 가입 예상 나이인 66세보다 4세 빨랐다. 실제 가입 연령대는 '65~69세'가 36.7%로 가장 많았고, '60~64세'가 26.7%, '54세 이하'와 '55~59세'가 각각 13.3%였다.

실제 주택연금 가입자 중 '54세 이하’와 ‘55세~59세’인 경우가 26.6%를 차지하는데 비해 향후 50대에 가입을 계획하는 응답자는 대부분 20대와 30대로 나타났다. 이는 젊은 층의 경우 주택연금을 노후자금 준비 방법으로 적극적으로 고려하고 있음을 반증하는 결과였다.

주택연금제도의 도입 목적은 거주용 주택을 활용해 자산을 유동화하는 데 있다. 주택연금 활용 의향이 있는 응답자가 꼽은 주된 가입 이유로는 '노후에 보다 풍족한 생활을 하기 위해서’(46.3%), ‘자녀의 도움을 받고 싶지 않아서'(42.0%)가 높은 비중을 차지해, 노후의 최소생활비보다 적정생활비 준비 목적이 강했다.

이러한 결과는 현재 주택연금을 활용하는 가구의 응답과 차이를 보였는데, 이미 주택연금을 받고 있는 가구는 '노후자금을 마련할 다른 방법이 없어서'(46.7%)를 가장 큰 이유로 꼽았고, '자녀 도움을 받고 싶지 않아서'(43.3%), ‘노후에 보다 풍족한 생활을 하기 위해서'(33.3%) 순으로 나타났다.

향후 주택연금 가입 의향이 있는 응답자는 ‘노후에 보다 풍족한 생활을 위해서' 또는 '자녀 도움을 받고 싶지 않아서' 등 적정생활비 준비 목적이 강했다면, 실제 주택연금에 가입한 가구는 최소생활비 마련에 초점을 맞추고 있었다.

50대 이상 남녀를 대상으로 실시한 표적집단심층면접(FGD)을 통해 노후자금으로 주택연금 활용을 고려하게 된 계기와 이유를 알아보았다. 참석자들이 주택연금 활용에 대해 긍정적인 인식을 갖게 된 계기는 '은퇴자 교육 시 주택연금에 대한 안내’나 ‘유튜브에서 접한 관련 정보'를 통해 인식이 개선되었다고 언급했다.

자녀들이 풍족한 생활을 위해 주택연금 활용을 권유한 경우도 있었다. 한편 주택연금 활용을 고려하게 된 이유로는 ‘자녀 출가 후 여유있는 노후생활을 위해서'나, '자녀에게 부양 부담을 주지 않기 위해서' 등을 언급하며 대체로 설문조사 결과와 일치된 의견을 보였다.

노후자금 준비에서 거주용 주택이 어떻게 활용되는지를 파악하고자 노후에 살던 집을 줄여 노후자금을 마련하는 주택 다운사이징을 고려하는지를 질문해 보았다. ‘주택 다운사이징'은 가구주의 생애주기에 따라 변화하는 주택수요를 실현하는 방법의 하나로, 주택의 면적, 비용, 가격 등을 줄이는 것을 의미한다.

응답자 중 59.7%는 '향후 주택 다운사이징을 고려하고 있다'고 밝혔고, 연령대별로는 40대와 50대에서 주택 다운사이징을 고려하고 있는 경우가 많았다.

향후 주택 다운사이징을 고려하고 있는 응답자 중 절반 정도인 48.1%가 '70대’에 주택 다운사이징을 실행하겠다고 답했으며, ‘60대'와 '80대 이상'도 각각 25.1%, 23.2%를 차지했다. 주택 다운사이징을 실행하는 나이는 평균 71세로 나타나 70대 초반을 주택 다운사이징의 적기로 보았다.

연령대별로는 나이가 많을수록 주택 다운사이징 시기를 늦추는 경향을 보였으며, 적절한 시기로는 20-30대는 평균 68세를 꼽은 데 비해 60대와 70대는 각각 평균 75세, 평균 81세를 고려하고 있었다. 한편 노후준비 정도에 따라서는 실행 시기에 큰 차이가 없었으며 평균 71~72세로 나타났다.

향후 주택 다운사이징을 고려하고 있는 경우에 어떤 방식을 선호하는지를 질문해 보았다. 주택 다운사이징 방식으로 응답자 5명 중 3명인 61.6%는 ‘주거 면적 축소 방식'을, 45.6%는 '관리비나 월세 등 주거 비용 축소 방식'을 꼽았다.

이 외에 ‘주택 가격 감소'(28.0%), ‘고밀도에서 저밀도로 주거 밀도 변화'(14.2%), ‘자가에서 임차로 점유 형태 변화’(10.3%), '주택 유형 변화'(7.9%) 등의 방식도 고려하고 있었다. 노후기 진입 직전으로 실제로 노후자금 준비에 주택 다운사이징을 활용할 50·60대의 경우 ‘주거 면적 축소’를 고려하는 응답자가 가장 많았다(50대 62.1%, 604 68.9%).

주택 다운사이징을 실행하는 경우 주택의 규모나 주거 비용을 줄이면 대부분 여유 자금이 발생하게 된다. 이때 발생한 자금을 어디에 활용할 계획인지 주택 다운사이징의 목적을 조사해 본 결과, ‘입출금계좌에 넣고 생활비로 사용하겠다'는 응답자가 76.8%에 달했다.

연령대별로 살펴 보면, 50대(79.5%), 60대(81.7%), 70대(81.4%)의 10명 중 8명이 주택 다운사이징을 통해 발생한 여유 자금을 생활비로 입출금계좌에 넣어두고 생활비로 사용하겠다고 응답해, 노후자금 마련을 위한 방법의 하나로 주택 다운사이징 실행 의향을 확인할 수 있었다. 노후준비가 ‘보통’(76.8%)이거나 ‘미흡'(79.7%)하다고 생각하는 응답자도 주택 다운사이징으로 마련한 여유 자금을 생활비로 사용할 계획을 가지고 있었다.

이 외에 ‘배우자나 (손)자녀에게 증여'(16.7%), '투자 금융상품 가입’(12.7%), ‘연금 상품 가입’(11.6%), '대출 상환'(10.9%) 등의 활용처도 1순위와 큰 격차를 보이며 포함되어 있었다.

향후 주택 다운사이징을 고려하게 된 이유는 ‘주거비를 줄이려고’(54.9%), ‘노후자금 확보를 위해서’(44.3%), ‘집안일 부담을 줄이려고'(43.5%)가 상위를 차지했다. 연령대별로 살펴보면, 20대부터 50대는 ‘주거비를 줄이려고’ 주택 다운사이징을 선택한 응답자가 많았고, 60대와 70대는 '집안일 부담을 줄이려고' 다운사이징을 선택한 응답 자가 많았다.

이러한 결과는 표적집단심층면접(FGD)에서도 확인할 수 있었다. 50대 남성 참석자는 “딸 아이 시집 보내면 집 팔고 조금 (규모를) 줄여서 가고...이런 점을 고려해서 노후자금 마련이 가능할 것 같아요”라며 자녀 독립 후 주택 규모를 축소해 관리비를 줄이고 현금을 확보하기 위해 다운사이징을 고려하고 있다고 밝혔다. 반면 70대 남성 참석자는 “지금 50평대인데, 관리하기도 귀찮고 눈만 뜨면 뭘 해야 돼서 팔아버리고 조그만 집으로 가고 싶어요"라고 집안일 부담에 대해 언급했다.

노후준비 정도별로는 '노후준비가 충분하게 되어 있다'고 밝힌 응답자는 주택 다운사이징의 주요 이유로 '집안일 부담을 줄이기 위해서’를 가장 많이 꼽았고, 이외 ‘자녀 분가 후 큰 집이 필요 없거나', '불필요한 물건을 정리하기 위해서’ 주택 다운사이징을 고려한다는 응답률이 다른 연령대에 비해 높게 나타났다.

반면 '노후준비가 아직 미흡하다'고 밝힌 응답자는 '주거비를 줄이려고’와 ‘노후자금을 확보하려고' 주택 다운사이징을 고려한 경우가 가장 많아, 노후자금을 준비하는 방법으로 부동산자산을 활용하려는 니즈가 컸다. 노후준비가 충분하다는 응답자(n=326)에 비해 미흡하다는 응답자(n=915)가 많은 가운데, 자금 여력이 부족하다고 생각하는 응답자가 주택 다운사이징을 좀 더 적극적으로 고려함을 확인할 수 있었다.

앞서 응답자 중 15.2%가 주택 다운사이징을 고려하지 않고 있다고 밝혔는데 그 이유를 물어보았다. 이들이 주택 다운사이징을 꺼리는 가장 큰 이유는 ‘현재 라이프스타일을 유지하기 위해서'(35.5%)였다.

차순위로는 ‘현재 거주 지역을 유지하려고'(29.2%), '현재 주택규모를 유지하려고'(24.1%), '가족/지인이 모일 공간이 부족할까봐’(21.1%) 등이 올랐다. 5명 중 1명 이상이 선택한 상위 4가지 이유를 분석해보면, 주택 다운사이징을 꺼리는 주 된 이유는 노후자금 준비보다는 현재 라이프스타일과 거주 지역 유지가 더 큰 것으로 나타났다.

'현재 라이프스타일과 거주 지역을 유지하기 위해 다운사이징을 포기하겠다'는 응답률은 60-70대에서 높게 나타났다.

‘현재 라이프스타일을 유지하려고 다운사이징을 포기하겠다'의 경우는 20-30대(29.6%), 40대(32.4%), 50대(26.5%)에 비해 60대(44.0%), 70대(51.1%)에서 응답률이 높았고, '현재 거주지역을 유지하려고' 역시 30% 미만을 기록한 20대~50대보다는 60대(34.4%)와 70대(36.2%)가 높은 응답률을 보였다. 60대(24.8%)와 70대(31.9%)의 경우 ‘익숙한 동네에 계속 살려고’도 20-30대(7.8%), 40대(15.5%), 50대(13.3%)에 비해 높은 응답률을 보여, 60-70대가 전반적으로 현재 거주 지역을 벗어나는 것에 대한 거부감이 크다는 점을 확인할 수 있었다.

반면 20·30대와 40대 등 젊은 세대는 '주택매매시 발생하는 세금 부담이 우려돼서'가 다른 연령층에 비해 높은 응답률을 보여 이에 대해 높은 우려감을 알 수 있었다.

주택소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 살면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있는 국가가 보증하는 제도

☞ 92.2%의 응답자가 '주택연금에 대해 인지하고 있음'('내용을 알고 있음' 58.8%, '들어봤다' 33.4%)

☞ 응답자 중 32.3%가 '향후 주택연금을 활용할 의향이 있다'고 밝힘

☞ 주택연금 가입 시기는 51.0%가 65~74세를 꼽은 반면 실제 가입자의 63.4%가 60~69세에 가입

☞ 주택연금을 활용하려는 주된 이유는 '노후에 보다 풍족한 생활을 하기 위해서'가 46.3%로 가장 컸고, '자녀의 도움을 받고 싶지 않아서'(42.0%), '노후자금을 마련할 다른 방법이 없어서'(40.7%) 등의 순

☞ 주택연금 활용을 기피하는 이유는 '현재 보유한 금융상품으로 충분'(25.1%)하거나 '보유한 주택이 없어서'(21.8%)라는 상반된 응답이 많았고, '주택가격상승에 대한 기대감'(20.0%)도 높은 비중을 차지

☞ 노후에 살던 집을 줄여 노후자금을 마련하는 방법에 대해 59.7%가 '고려하고 있다'고 응답

☞ 다운사이징 고려의 주된 이유는 '주거비 절감'(54.9%), '노후자금 확보'(44.3%), '집안일 부담 축소'(43.5%)

☞ 다운사이징 비고려의 주된 이유는 '현재 라이프스타일 유지'(35.5%), '현재 거주 지역 유지'(29.2%), '현재 주택규모 유지'(24.1%)로 자금보다는 현재 거주지역을 유지하기 위한 목적이 강함

☞ 향후 주택 다운사이징 실행 시기로 48.1%가 '70대'를 꼽음('60대' 25.1%, '80대 이상' 23.2%)

☞ 마련된 자금은 76.8%가 '생활비로 입출금계좌에 넣겠다’고 응답. '배우자/(손)자녀 증여'(16.7%), '투자 금융상품 가입'(12.7%), '연금상품 가입'(11.6%), '대출 상환'(10.9%) 등도 1순위와 큰 격차를 보이며 포함